طرح جامع شهری یا به تعبیر صحیح آن طرح جامع شهر مهمترین طرح از طرح های شهری است.

درباره اینکه شرح خدمات و کارکردهای طرح جامع شهری چیست و اینکه این طرح چه تفاوتی با طرح تفصیلی دارد و در نهایت مرجع تصویب طرح جامع شهری و تغییرات احتمالی آن چیست ؟ نیاز به تنظیم مقاله مفصلی است.

با این حال طی چند بند زیر به برخی پرسش های طرح شده پاسخ خواهیم داد:

۱-طرح جامع شهری چیست؟

طرح جامع شهری یا همان طرح جامع شهر در واقع طرح و برنامه ای است که به موجب آن در مورد کابری و نحوه استفاده اراضی شهری و یا مورد نیاز شهرها در پهنه ها و قطعات بزرگ تعیین تکلیف می گردد.

به موجب بند ۲ ماده یک قانون تغییر نام وزارت آبادانی و مسکن به وزارت مسکن و شهرسازی و تعیین وظایف آنها مصوب ۱۶/۴/۱۳۵۶ مجلس شورای ملی : طرح جامع شهر عبارت از طرح بلند مدتی است که در آن نحوه استفاده از اراضی و منطقه بندی مربوط یه حوزه های مسکونی ، صنعتی بازرگانی ، اداری و کشاورزی و تأسیسات و تجهیزات و تسهیلات شهری و نیازمندی های عمومی شهری ، خطوط کلی و ارتباطی و محل مراکز انتهای خط ( ترمینال ) و فرودگاه ها و بنادر و سطح لازم برای تأسیسات شهری و تجهیزات و تسهیلات عمومی ، مناطق نوسازی ، بهسازی و اولویت های مربوط به کلیه موارد فوق و همچنین ضوابط مربوط به حفظ بنا و نماهای تاریخی و مناظر طبیعی ، تهیه و تنظیم می گردد. طرح جامع شهر بر حسب ضرورت قابل تجدید نظر خواهد بود.

۲_شرح خدمات طرح جامع شهری

طرح جامع شهر با تعیین کاربری اراضی در ابعاد بزرگ ، به تعبیر قانون شهرداری ، نقشه جامع شهری است.

وقتی نقشه کلی و کاربری اراضی در پهنه های بزرگ مشخص گردد ، برنامه ریزان شهری و مدیران شهر تکلیف خود را در زمینه تأمین زیر ساخت های لازم شهری و برآورده ساختن امکانات رفاهی و تدابیر فنی و مهندسی لازم برای استاندارد سازی محیط شهر ، بهتر شناخته و از سوی دیگر شهروندان و بویژه سرمایه گذاران حوزه زمین و دست اندر کاران بازار ساخت و ساز، حسب مورد اطلاعات اداری و شهری بهتری برای طرح ریزی بهتر در کسب و کار و انتخاب محل سکونت  خود به دست می آورند.

تکمیل و تدقیق بیشتر این اطلاعات که عمدتاً ناظر بر تعیین کاربری و نوع استفاده از اراضی است با اجرای طرح تفصیلی محقق می گردد.

از سوی دیگر تصویب طرح جامع شهر بر مسائل حقوقی عمده ای مانند تخلفات ساختمانی موضوع ماده ۱۰۰ قانون شهرداری و نیز بحث تغییر کاربری اماکن مسکونی به تجاری ، اثرگذار است.

۳_ مرجع تصویب و تغییر طرح جامع شهر چیست؟

طرح جامع شهر توسط شورایی به نام شورای عالی شهرسازی و معماری ایران ، تصویب می گردد.اعضای شورای مذکور در ماده ۳ قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران مصوب ۲۲/۱۲/۱۳۵۱ و مجلس شورای ملی تعیین شده اند که با توجه به تغییرات سازمانی و عنوانی انجام شده اند وزارتخانه های مورد تصریح در ماده بالا ، اعضای شورای یاد شده عبارتند از :

وزیر راه و شهرسازی

وزیر کشور

وزیر فرهنگ و ارشاد اسلامی

وزیر صنعت معدن و تجارت

وزیر جهاد کشاورزی

وزیر دفاع و پشتیبانی نیروهای مسلح

وزیر نیرو

روسای سازمان هاای میراث فرهنگی و حفاظت محیط زیست

یک نفر از اعضای کمیسیون و انتخاب مجلس به عنوان عضو ناظر

ریاست شورای عالی شهرسازی و معماری ایران با وزیر مسکن و شهرسازی است.تغییر و تجدید نظر طرح جامع شهری نیز در صلاحیت شورای عالی شهرسازی و معماری ایران است.

۴_تفاوت طرح جامع شهر با طرح تفصیلی در چیست؟

طرح جامع شهر ،کاربری و نوع استفاده اراضی را در پهنه های بزرگ معین می نماید. اما طرح تفصیلی همانطور که از نام آن پیداست جزئیات کاربری و مساحت دقیق آنها را معین می نماید. البته تعیین جزئیات کاربری اراضی و نحوه استفاده از آنها بایستی بر اساس معیارها و ضوابط کلی مندرج در طرح جامع شهر انجام پذیرد.

بیشتر بدانید: طرح تفصیلی چیست و چه کاربردی دارد؟

درواقع طرح جامع شهری بر طرح تفصیلی برتری دارد و در موقع تصویب طرح تفصیلی می بایست مندرجات و ضوابط طرح جامع شهری رعایت گردد.

از سوی دیگر مرجع تصویب طرح جامع شهر همانطور که بیان شد ، شورای عالی شهرسازی و معماری است ولی مرجع تصویب طرح تفصیلی ،کمیسیون موضوع ماده ۵ قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران است.

۵_ شکایات و دعاوی حقوقی مربوط به طرح جامع شهری

طرح جامع شهری بر اساس تعریفی که قانون از آن ارائه داده است دارای کارکرد فنی و حقوقی مشخصی است.

با این حال بعضاً شورای عالی شهرسازی و معماری ایران طی طرح جامع شهرهای مختلف یا بر اساس مقررات ویژه ای وضع می نماید که مورد اعتراض مالکین قرار می گیرد.

از جمله ممکن است مالکان اراضی به رد قسمتی از اراضی خود در قبال تعیین کاربری ویژه ای ملزم گردند.

یا اینکه امکان بهره برداری از اراضی برای مالکان بر خلاف قانون و به نحو غیر متعارفی سلب گردد.

 در چنین مواردی بسته به موضوع و مسأله حادث شده می توان در مقام دادخواهی برآمد.مرجع رسیدگی به چنین دعاوی و عنوان شکایت و خواسته نیز صرفاً پس از طرح مسأله توسط ذی نفع به آن دسته از وکلا و حقوقدانانی که در زمینه امور شهرداری ها دارای تجربه کار هستند ، معین می گردد.

به اجمال می توان گفت طرح جامع شهری ( طرح جامع شهر ) در بردارنده مقررات و ضوابطی است که با قاعده گذاریهای حاکمیتی در زمینه نوع بهره برداری و نحوه استفاده از اراضی و املاک خصوصی اشخاص حقوقی و حقیقی، موجب افزودن یا کاستن ثروت ها و دارایی ها می گردد. لذا تنها در محدوده اختیارات و صلاحیت ها مرجع تصویب کننده ، آن یعنی شورای عالی شهرسازی و معماری ایران ، قابل اجرا و اِعمال می باشد.

مطلب مرتبط: ابطال طرح جامع هماشهر در دیوان عدالت اداری

 

نویسنده : مسعود فریدنی 

وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی در تهران

تلفن تماس: ۰۹۱۲۳۹۷۸۱۱۷