طرح تفصیلی چیست و مرجع تصویب آن چه نهادی است؟

دعاوی دیوان عدالت اداری دعاوی شهرداری ها

طرح تفصیلی چیست ؟ طرح تفصیلی چه کاربردی دارد ؟ مرجع تصویب طرح تفصیلی و نیز تغییر یا اصلاح کننده طرح تفصیلی چیست؟

طرح تفصیلی و مرجع تصویب طرح تفصیلی

اظهار نظر جامع در مورد طرح تفصیلی ، همکاری و مشارکت علمی و فنی دانش آموختگان چندین رشته از جمله متخصصین شهرسازی و برنامه ریزی شهری ، حقوق دانان با تجربه در زمینه امور شهری و شهرسازی و مهندسین عمران را طلب می نماید.

اما در این مقاله سعی شده است از دیدگاه حقوقی به مسأله طرح تفصیلی پرداخته و به سوألات بالا پاسخ داده شود. لذا مسائل مربوط به طرح تفصیلی را در چند بند ذکر می نمایم:

۱-طرح تفصیلی چیست؟ و چه کاربردی دارد ؟

طرح تفصیلی در بند ۳ از ماده یک قانون تغییر نام وزارت آبادانی و مسکن به وزارت مسکن و شهرسازی و تعیین وظایف آنها مصوب ۱۶/۴/۱۳۵۳ مجلس شورای ملی ، چنین تعریف شده است. « طرح تفصیلی عبارت از طرحی است بر اساس معیارهای کلی طرح جامع شهر ، نحوه استفاده از زمین های شهری در سطح محلات مختلف شهر و موقعیت ، مساحت دقیق زمین را برای هر یک از آنها و وضع دقیق و تفصیلی شبکه عبور و مرور و میزان و تراکم ساختمانی در واحدهای شهری و اولویت های مربوط به مناطق بهسازی و نوسازی و توسعه و حل مشکلات شهری و موقعیت و کلیه عوامل مختلف شهری در آن تعیین می شود و نقشه ها و مشخصات مربوط به مالکیت بر اساس مدارک ثبتی تهیه و تنظیم می گردد »

برای درک درست این تعریف باید دانست که در طرح های شهری ، طرح دیگری با عنوان طرح جامع شهر وجود دارد که نسبت به طرح تفصیلی فراگیرتر  و کلی تر است .

طرح جامع در واقع کاربری و نوع استفاده پهنه های  بزرگ اراضی را در شهرها معین می نماید و طرح تفصیلی جزئیات دقیق کاربری را مشخص می سازد .

طرح جامع شهر بر اساس بند ۲ از ماده پیش گفته چنین تعریف شده است : « طرح جامع شهر عبارت از طرح بلند مدتی است که در آن نحوه استفاده از اراضی و منطقه بندی مربوط به حوزه های مسکونی ، صنعتی ، بازرگانی ، اداری و کشاورزی و تأسیسات و تجهیزات و تسهیلات شهری و نیازمندی های عمومی شهری ، خطوط کلی ارتبلاطی و محل مراکز انتهای خط ( ترمینال ) و فرودگاه ها و بنادر و سطح لازم برای بهسازی و اولویت های مربوط به آنها تعیین می شود و ظوابط و مقررات مربوط به کلیه موارد فوق و همچنین ضوابط مربوط به حفظ بنا و نماهای تاریخی و مناظر طبیعی ، تهیه و تنظیم می گردد.»

تعریف بالا به روشنی گویای آن است که طرح جامع ، نقشه کلی شهر را تعیین می نماید. و از مقایسه آن با تعریف طرح تفصیلی می توان به این نتیجه رسید که طرح تفصیلی در محدوده و چهارچوب طرح جامع به تصویب می رسد و نباید با آن مغایرت داشته باشد .

در ماده ۴۴  از آیین نامه نحوه بررسی و تصویب طرح های توسعه و عمران محلی ، ناحیه ای ، منطقه ای و ملی و مقررات شهرسازی و معماری ایران مصوب ۱۲/۱۰/۱۳۷۸ هیأت وزیرات آمده است « طرح های تفصیلی و تغییرات بعدی آنها که حوزه عمل آنها صرفاً در داخل محدوده طرح جامع شهری باشد ، باید طوری تهیه و تصویب شوند که با اهداف اصلی و عمده و اساس ضوابط مقرر در طرح جامع تناقصی نداشته باشند و در صورتی که مفاد طرح های مذکور با اهداف و رهنمودهای عمده طرح جامع که در مصوبات شورای عالی تعیین شده است ، تناقص داشته باشد پس از تصویب شورای استان و تأیید شورای عالی اعتبار خواهد داشت.»

بیشتر بدانید:کارکردهای طرح جامع شهر چیست؟

از این ماده ، طولی بودن رابطه بین طرح جامع شهر و طرح تفصیلی از حیث عدم مغایرت مفاد طرح تفصیلی با طرح جامع برداست می گردد.

بنابراین می توان گفت:

 طرح تفصیلی « طرحی است که در چهارچوب طرح جامع، کاربری یعنی نحوه استفاده از زمین های شهری را در تمامی نقاط و سطوح با ذکر مساحت و متراژ دقیق آنها معین می نماید.»

همچنین توجهاً به توضیحات و تعریف قانونی طرح تفصیلی و تعریف پیشنهادی و ساده اخیر، می توان کاربرد طرح تفصیلی را چنین توضیح داد که تصویب طرح های تفصیلی شهرها به شهروندان و فعالان بازار مسکن مانند مشاورین املاک و شرکت های ساخت و ساز یا به تعبیر معمول،بساز بفروش ها این امکان را می دهد که از کاربری زمین های موضوع معامله یا قراردادهای ساخت و ساز اطلاع یابند.

 برای نمونه روی ملکی دارای کاربری آموزشی است ، صدور پروانه ساخت مسکونی یا تجاری میسر نیست.

این موضوع و اساساً بیشتر مباحث حقوق شهری و شهرسازی غالباً دارای دو جنبه فنی- مهندسی و حقوقی هستند . و پیشنهاد می گردد فعالان عرصه های ساخت وساز و بازار مسکن و ملک از خدمات و مشاوره های مهندسین شهرسازی و وکلایی که در زمینه مسائل حقوقی شهرداری دارای اطلاعات حقوقی و باتجریه هستند ، بهره برداری نمایند.

 چرا که بعضاً لطمات و خسارات ناشی خرید و فروش اراضی که مورد معامله قرار می گیرند مورد و دارای ایراد فنی و حقوقی بوده و امکان استفاده از آنها در جهت مورد نظر خریدار یا سازنده وجود ندارد؛قابل توجه و سنگین است.

 لذا طرح تفصیلی را می توان به مثابه شناسنامه و سند توصیف اراضی و املاک شهری و بیانگر وضع حقوقی و فنی آنها به حساب آورد.

۲- مرجع تصویب طرح تفصیلی چیست ؟

طرح تفصیلی نیز مانند هر مصوبه دیگری دارای مقام یا نهاد تصویب کننده یا واضع است. طرح تفصیلی نیز مصوبه ای است که توسط کمیسیون موسوم به کمیسیون ماده پنج یا به تعبیر دقیق تر و حقوقی تر « کمیسیون موضوع ماده پنج قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران»مصوب ۲۲/۱۲/۱۳۵۸۱ وضع می گردد .

ماده مذکور بیان می دارد« بررسی و تصویب طرح های تفصیلی و تغییرات آنها در هر استان یا یا فرمانداری کل به وسیله کمیسیونی به ریاست استاندار یا فرماندار کل و به عضویت رئیس انجمن شهرستان و شهردار  و مشاور  و نمایندگان وزارت فرهنگ و هنر و آبادانی و مسکن و نماینده مهندس مشاور تهیه کننده طرح انجام می شود»

از توجه به متن ماده بالا برداشت می شود که کمیسون موضوع آن دارای شخصیت حقوقی مستقل از نهادها و دستگاه هایی است که اعضاء کمیسیون عضو و نماینده آنها هستند .

بر اساس تبصره ماده پیش گفته و ظاهراً به جهت خاص بودن وضعیت شهر تهران از جهات مختلف ، تغیراتی در ترکیب کمیسیون و محل تشکیل و دبیرخانه آن داده شده است در این تبصره می خوانیم «بررسی و تصویب طرح های تفصیلی شهری و تغییرات آنها در شهر تهران به عهده کمیسیونی مرکب از نمایندگان وزرای مسکن و شهرسازی ، کشور ، نیرو ( در حد معاونت مربوطه ) سرپرست سازمان حفاظت محیط زیست و شهردار تهران یا نماینده تام الاختیار او خواهد بود و جلسات آن با حضور اکثریت اعضاء رسمیت یافته و تصمیمات کمیسیون حداقل با ۴ رأی موافق،معتبر است…»

 بنابراین بررسی ، تصویب و تغییر طرح تفصیلی در صلاحیت کمیسیون ماده پنج می باشد.

در ماده ۴۳ آیین نامه مورد اشاره آمده است«جلسات کمیسیون های طرح تفصیلی با حضور رئیس ، دبیر و دو نفر دیگر از اعضاء رسمیت خواهد یافت و تصمیمات و مصوبات آن با چهار رأی موافق مناط اعتبار خواهد بود.»

همچنین بر اساس تبصره دو ماده مذکور، جلسات کمیسیون طرح های تفصیلی طبق نظر استاندار در استانداری و یا در سازمان مسکن و شهرسازی استان تشکیل می گردد.

گفتنی است در مورد قلمرو اختیارات کمیسیون ماده پنج و در مواردی شهردارها و شورای شهر درباره موضوع مهم و مناقشه برانگیز کاربری اراضی و تغییر آنها،همواره شکایاتی در دیوان عدالت اداری و گاهی در دادگاه های حقوقی؛ مطرح گردیده و می گردد.

آنچه بیان شد توضیح اجمالیِ مباحث مربوط به طرح تفصیلی و کمیسیون ماده پنج است که مصوبات آن در مورد تعیین و تغییر کاربری، آثار اقتصادی زیادی بر قیمت املاک و اراضی و نوع استفاده از آنها و اعمال حقوق مالکانه اشخاص بر جای می گذارد.

کمیسیون ماده پنج، شهرداری ها ،شوراهای اسلامی شهرها و حتی شورای عالی شهرسازی و معماری ایران از دست اندرکاران و مرتبطین با طرح تفصیلی هستند خواه قانوناً در این زمینه دارای سمت باشند و خواه عملاً به این حوزه دست اندازی نمایند!!

بنابراین دادخواهی فردی که از مجرای مصوبات کمیسیون ماده پنج و سایر نهادهای پیش گفته و اقدامات آنها،متضرر شده است،دادخواهی آسانی نخواهد بود.

به اتکای تجربه وکالتی در زمینه امور شهرداری ها،کمیسیون ماده پنج و شکایت از شوراهای اسلامی شهرها،پس از توافق در مورد کیفیت و شرایط کار، آماده

پذیرش وکالت اشخاص در این قبیل دعاوی می باشیم.

مسعود فریدنی-وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی

تلفن جهت هماهنگی:۰۹۱۲۳۹۷۸۱۱۷

ارسال پاسخ

*