طرح تفصیلی چیست و مرجع تصویب آن چه نهادی است؟

دعاوی دیوان عدالت اداری دعاوی شهرداری ها

طرح تفصیلی چیست ؟ طرح تفصیلی چه کاربردی دارد ؟ مرجع تصویب طرح تفصیلی و نیز تغییر یا اصلاح کننده طرح تفصیلی چیست؟

طرح تفصیلی و مرجع تصویب طرح تفصیلی

اظهار نظر جامع در مورد طرح تفصیلی ، همکاری و مشارکت علمی و فنی دانش آموختگان چندین رشته از جمله متخصصین شهرسازی و برنامه ریزی شهری ، حقوق دانان با تجربه در زمینه امور شهری و شهرسازی و مهندسین عمران را طلب می نماید.

اما در این مقاله سعی شده است از دیدگاه حقوقی به مسأله طرح تفصیلی پرداخته و به سوألات بالا پاسخ داده شود. لذا مسائل مربوط به طرح تفصیلی را در چند بند ذکر می نمایم:

۱-طرح تفصیلی چیست؟ و چه کاربردی دارد ؟

طرح تفصیلی در بند ۳ از ماده یک قانون تغییر نام وزارت آبادانی و مسکن به وزارت مسکن و شهرسازی و تعیین وظایف آنها مصوب ۱۶/۴/۱۳۵۳ مجلس شورای ملی ، چنین تعریف شده است. « طرح تفصیلی عبارت از طرحی است بر اساس معیارهای کلی طرح جامع شهر ، نحوه استفاده از زمین های شهری در سطح محلات مختلف شهر و موقعیت ، مساحت دقیق زمین را برای هر یک از آنها و وضع دقیق و تفصیلی شبکه عبور و مرور و میزان و تراکم ساختمانی در واحدهای شهری و اولویت های مربوط به مناطق بهسازی و نوسازی و توسعه و حل مشکلات شهری و موقعیت و کلیه عوامل مختلف شهری در آن تعیین می شود و نقشه ها و مشخصات مربوط به مالکیت بر اساس مدارک ثبتی تهیه و تنظیم می گردد »

برای درک درست این تعریف باید دانست که در طرح های شهری ، طرح دیگری با عنوان طرح جامع شهر وجود دارد که نسبت به طرح تفصیلی فراگیرتر  و کلی تر است .

طرح جامع در واقع کاربری و نوع استفاده پهنه های  بزرگ اراضی را در شهرها معین می نماید و طرح تفصیلی جزئیات دقیق کاربری را مشخص می سازد .

طرح جامع شهر بر اساس بند ۲ از ماده پیش گفته چنین تعریف شده است : « طرح جامع شهر عبارت از طرح بلند مدتی است که در آن نحوه استفاده از اراضی و منطقه بندی مربوط به حوزه های مسکونی ، صنعتی ، بازرگانی ، اداری و کشاورزی و تأسیسات و تجهیزات و تسهیلات شهری و نیازمندی های عمومی شهری ، خطوط کلی ارتبلاطی و محل مراکز انتهای خط ( ترمینال ) و فرودگاه ها و بنادر و سطح لازم برای بهسازی و اولویت های مربوط به آنها تعیین می شود و ظوابط و مقررات مربوط به کلیه موارد فوق و همچنین ضوابط مربوط به حفظ بنا و نماهای تاریخی و مناظر طبیعی ، تهیه و تنظیم می گردد.»

تعریف بالا به روشنی گویای آن است که طرح جامع ، نقشه کلی شهر را تعیین می نماید. و از مقایسه آن با تعریف طرح تفصیلی می توان به این نتیجه رسید که طرح تفصیلی در محدوده و چهارچوب طرح جامع به تصویب می رسد و نباید با آن مغایرت داشته باشد .

در ماده ۴۴  از آیین نامه نحوه بررسی و تصویب طرح های توسعه و عمران محلی ، ناحیه ای ، منطقه ای و ملی و مقررات شهرسازی و معماری ایران مصوب ۱۲/۱۰/۱۳۷۸ هیأت وزیرات آمده است « طرح های تفصیلی و تغییرات بعدی آنها که حوزه عمل آنها صرفاً در داخل محدوده طرح جامع شهری باشد ، باید طوری تهیه و تصویب شوند که با اهداف اصلی و عمده و اساس ضوابط مقرر در طرح جامع تناقصی نداشته باشند و در صورتی که مفاد طرح های مذکور با اهداف و رهنمودهای عمده طرح جامع که در مصوبات شورای عالی تعیین شده است ، تناقص داشته باشد پس از تصویب شورای استان و تأیید شورای عالی اعتبار خواهد داشت.»

بیشتر بدانید:کارکردهای طرح جامع شهر چیست؟

از این ماده ، طولی بودن رابطه بین طرح جامع شهر و طرح تفصیلی از حیث عدم مغایرت مفاد طرح تفصیلی با طرح جامع برداست می گردد.

بنابراین می توان گفت:

 طرح تفصیلی « طرحی است که در چهارچوب طرح جامع، کاربری یعنی نحوه استفاده از زمین های شهری را در تمامی نقاط و سطوح با ذکر مساحت و متراژ دقیق آنها معین می نماید.»

همچنین توجهاً به توضیحات و تعریف قانونی طرح تفصیلی و تعریف پیشنهادی و ساده اخیر، می توان کاربرد طرح تفصیلی را چنین توضیح داد که تصویب طرح های تفصیلی شهرها به شهروندان و فعالان بازار مسکن مانند مشاورین املاک و شرکت های ساخت و ساز یا به تعبیر معمول،بساز بفروش ها این امکان را می دهد که از کاربری زمین های موضوع معامله یا قراردادهای ساخت و ساز اطلاع یابند.

 برای نمونه روی ملکی دارای کاربری آموزشی است ، صدور پروانه ساخت مسکونی یا تجاری میسر نیست.

این موضوع و اساساً بیشتر مباحث حقوق شهری و شهرسازی غالباً دارای دو جنبه فنی- مهندسی و حقوقی هستند . و پیشنهاد می گردد فعالان عرصه های ساخت وساز و بازار مسکن و ملک از خدمات و مشاوره های مهندسین شهرسازی و وکلایی که در زمینه مسائل حقوقی شهرداری دارای اطلاعات حقوقی و باتجریه هستند ، بهره برداری نمایند.

 چرا که بعضاً لطمات و خسارات ناشی خرید و فروش اراضی که مورد معامله قرار می گیرند مورد و دارای ایراد فنی و حقوقی بوده و امکان استفاده از آنها در جهت مورد نظر خریدار یا سازنده وجود ندارد؛قابل توجه و سنگین است.

 لذا طرح تفصیلی را می توان به مثابه شناسنامه و سند توصیف اراضی و املاک شهری و بیانگر وضع حقوقی و فنی آنها به حساب آورد.

۲- مرجع تصویب طرح تفصیلی چیست ؟

طرح تفصیلی نیز مانند هر مصوبه دیگری دارای مقام یا نهاد تصویب کننده یا واضع است. طرح تفصیلی نیز مصوبه ای است که توسط کمیسیون موسوم به کمیسیون ماده پنج یا به تعبیر دقیق تر و حقوقی تر « کمیسیون موضوع ماده پنج قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران»مصوب ۲۲/۱۲/۱۳۵۸۱ وضع می گردد .

ماده مذکور بیان می دارد« بررسی و تصویب طرح های تفصیلی و تغییرات آنها در هر استان یا یا فرمانداری کل به وسیله کمیسیونی به ریاست استاندار یا فرماندار کل و به عضویت رئیس انجمن شهرستان و شهردار  و مشاور  و نمایندگان وزارت فرهنگ و هنر و آبادانی و مسکن و نماینده مهندس مشاور تهیه کننده طرح انجام می شود»

از توجه به متن ماده بالا برداشت می شود که کمیسون موضوع آن دارای شخصیت حقوقی مستقل از نهادها و دستگاه هایی است که اعضاء کمیسیون عضو و نماینده آنها هستند .

بر اساس تبصره ماده پیش گفته و ظاهراً به جهت خاص بودن وضعیت شهر تهران از جهات مختلف ، تغیراتی در ترکیب کمیسیون و محل تشکیل و دبیرخانه آن داده شده است در این تبصره می خوانیم «بررسی و تصویب طرح های تفصیلی شهری و تغییرات آنها در شهر تهران به عهده کمیسیونی مرکب از نمایندگان وزرای مسکن و شهرسازی ، کشور ، نیرو ( در حد معاونت مربوطه ) سرپرست سازمان حفاظت محیط زیست و شهردار تهران یا نماینده تام الاختیار او خواهد بود و جلسات آن با حضور اکثریت اعضاء رسمیت یافته و تصمیمات کمیسیون حداقل با ۴ رأی موافق،معتبر است…»

 بنابراین بررسی ، تصویب و تغییر طرح تفصیلی در صلاحیت کمیسیون ماده پنج می باشد.

در ماده ۴۳ آیین نامه مورد اشاره آمده است«جلسات کمیسیون های طرح تفصیلی با حضور رئیس ، دبیر و دو نفر دیگر از اعضاء رسمیت خواهد یافت و تصمیمات و مصوبات آن با چهار رأی موافق مناط اعتبار خواهد بود.»

همچنین بر اساس تبصره دو ماده مذکور، جلسات کمیسیون طرح های تفصیلی طبق نظر استاندار در استانداری و یا در سازمان مسکن و شهرسازی استان تشکیل می گردد.

گفتنی است در مورد قلمرو اختیارات کمیسیون ماده پنج و در مواردی شهردارها و شورای شهر درباره موضوع مهم و مناقشه برانگیز کاربری اراضی و تغییر آنها،همواره شکایاتی در دیوان عدالت اداری و گاهی در دادگاه های حقوقی؛ مطرح گردیده و می گردد.

آنچه بیان شد توضیح اجمالیِ مباحث مربوط به طرح تفصیلی و کمیسیون ماده پنج است که مصوبات آن در مورد تعیین و تغییر کاربری، آثار اقتصادی زیادی بر قیمت املاک و اراضی و نوع استفاده از آنها و اعمال حقوق مالکانه اشخاص بر جای می گذارد.

کمیسیون ماده پنج، شهرداری ها ،شوراهای اسلامی شهرها و حتی شورای عالی شهرسازی و معماری ایران از دست اندرکاران و مرتبطین با طرح تفصیلی هستند خواه قانوناً در این زمینه دارای سمت باشند و خواه عملاً به این حوزه دست اندازی نمایند!!

بنابراین دادخواهی فردی که از مجرای مصوبات کمیسیون ماده پنج و سایر نهادهای پیش گفته و اقدامات آنها،متضرر شده است،دادخواهی آسانی نخواهد بود.

به اتکای تجربه وکالتی در زمینه امور شهرداری ها،کمیسیون ماده پنج و شکایت از شوراهای اسلامی شهرها،پس از توافق در مورد کیفیت و شرایط کار، آماده

پذیرش وکالت اشخاص در این قبیل دعاوی می باشیم.

مسعود فریدنی-وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی

تلفن جهت هماهنگی:۰۹۱۲۳۹۷۸۱۱۷

 

نمونه کار موفق: ابطال قسمتی از طرح تفصیلی شهر گلستان با وکالت مسعود فریدنی 

بیشتر بدانید: معیارهای حقوقی بهترین وکیل دیوان عدالت اداری در تهران

20 دیدگاه

  1. مسعود مرتضی قلی

    سلام
    قطعه زمینی به مساحت ۱۰ هزار متر در ماهدشت کرج در طرح تفضیلی در فضای سبز قرار گرفته که پس از دوسال شهرداری اعلام کرده با ۲۵ درصد واگذاری ان به شهرداری مابقی زمین ۷۵ درصد را با حق تفکیک واگذاری ۴۳/۵ درصد به شهرداری میتوانید به قطعات صنعتی تفکیک کنید به نظر شما این موارد قانونی میباشد؟ باتشکر

    • سلام متقابل – راجع به گرفتن ۲۵ درصد از ملک یا بهای آن ،در واقع اقدام شهرداری ؛گرفتن مال در ازای تغییر کاربری است.با این حال معمولاً شهرداری ها این مبالغ یا درصدی از ملک را در قالب توافقنامه هایی تحت عنوان صلح نامه ،هبه نامه و…دریافت می نمایند.حتی در فرض بستن قرارداد نیز ،با طرح دعوای حقوقی و البته فنی لازم می توان مال داده شده به شهرداری(ملک یا بهای آن) را مسترد نمود.(هر چند برخی دادگاه ها یا شعب دیوان عدالت اداری ممکن است به جهت نداشتن اشراف حقوقی به این موضوعات ،رای رد صادر نمایند)راجع به هزینه تفکیک ،حداکثر سهم شهرداری را به شما اعلام داشته اند در این مورد نیز هر چند اثبات موضوع کمی مشکل است ولی در جایی که بتوان اثبات نمود مثلا معبر لازم در آن محدوده موجود است،شهرداری مجاز به دریافت حداکثر نصاب نمی باشد./ البته تا شما با شهرداری طرف قرارداد واقع نشوید،چنین دعاوی و اختلافاتی زمینه بروز پیدا نمی کند با این حال اگر مستند پیشنهاد شهرداری،تعرفه عوارض شورای شهر ماهدشت،مصوبه کمیسیون ماده ۵ یا هر نهاد رسمی دیگری است ؛در اینجا نیز برای شکایت از این مصوبات می توان در دیوان عدالت اداری طرح دعوی نمود.

  2. هدایت اله زارع زاده

    سلام جناب فریدنی
    به استحضار برسانم در متن ماده ۱۰۱ اصلاحی قانون شهرداریها * اصلاحی ۱۳۹۰/۰۱/۲۸* در قسمت دوم تبصره ۳ ماده مذکور تصریح شده شهرداری برای تامین اراضی مورد نیاز احداث شوارع و معابر عمومی شهر در اثر تفکیک و افراز این اراضی مطابق با طرح جامع و تفصیلی با توجه به ارزش افزوده ی ایجاد شده از عمل تفکیک برای مالک ، تا ۲۵ درصد از باقیمانده اراضی را دریافت می نماید.
    یعنی بنظر می رسد منظور قانونگذار لزوما تامین زمین برای احداث شوارع و معابر همان قطعه نمی باشد بلکه جهت تامین اراضی موردنیاز احداث شوارع و معابر عمومی در کل سطح شهر می باشد.
    به همین دلیل اغلب شهرداریها ی بزرگ و کلانشهرها در توافقات حداکثر های مندرج در قانون را ملاک عمل قرار می دهند.
    با سپاس

    • سلام / از جهت تاخیر در پاسخ گویی ،پوزش می طلبم.بله البته این مساله قابل بحث هست و به باور بنده متن ماده ۱۰۱ در این باره کمی مبهم می باشد با این حال رویه ای که شما فرمودید نیز دارای پشتوانه حقوقی است و همین طور دیدگاهی که به نفع مالکین است،قابل دفاع !!

  3. عماد برزگر

    با سلام. ملک مسکونی دارم که به مدت ۵ سال در طرح تفصیلی قرار گرفته و شهرداری نه اجازه ساخت میده و نه ملک رو به دلیل محدودیت مالی خریداری نمیکنه. حالا تکلیف من چیه.
    یعنی من هیچ اختیاری در مورد ملکم ندارم؟ این ظلم نیست؟
    لطف میکنید اگه راهنمایی بفرمایید

    • سلام
      با احراز شرایطی که مستلزم رویت و مطالعه مدارک و ارائه توضیحات تکمیلی از طرف مالک هست،می توان در دیوان عدالت اداری علیه شهرداری اقامه دعوی نمود.اگر همه شرایط فراهم باشد معمولاً دعوی الزام شهرداری به صدور پروانه مطرح می گردد.

  4. علی ورمقانی

    با سلام و خسته نباشید، زمینی داریم دارای سند تک برگی در فردیس کرج ۴۵۰ متری، اقدام کردیم برای گرفتن دستور نقشه، زمین مجاور برای عموی اینجانب است که کارواش بوده و ماشین ها از زمین ما پس از شست و شو خارج میشدند، متاسفانه در طرح تفصیلی اشتباها معبر دیده شده، کلی پیگیری کردیم هنوز نتیجه ای نگرفتیم، شهرداری می گوید صبر کنید تا طرح تفصیلی جدید بیاید، طرح تفصیلی قبلی کاربری مسکونی داشته است، چگونه میتوان در دیوان عدالت ادرای مطرح کرد و مشکل را حل کرد؟ از چه کسی باید شکایت کنیم؟ شهرداری یا اداره شهرسازی…؟ از طریق سامانه ساجد یا حضوری؟ شما لایحه مینویسید؟ سپاسگزارم

    • سلام و وقت شما به خیر
      سوالات بالا و پاسخ آنها مفصل هستند و نیازمند مشاوره با وکیل.در صورت تمایل به گرفتن مشاوره یا اعطاء وکالت به وکیل دادگستری جهت طرح دعوی در دیوان عدالت اداری با شماره تلفن ۰۹۱۲۳۹۷۸۱۱۷ تماس بگیرید و یادآوری فرمایید که در اینجا پیغام گذاشته اید.

  5. محمدرضاکیانی

    سلام ملکی در شمال دارم وقتی که از شهرداری نقشه گرفتم که در آن طرح (کلانتری) در وسط زمین وجود دارد‌.بخاطر همین نه شهرداری بودجه برای خرید زمین داره و نه اینکه من میتونم به خاطر این طرح به قیمت خوب بفروشم.
    به نظر شما این طرح قابل برداشت هست؟
    یا امکان هست با دادن خیابان به شهرداری این طرح رو بردارم؟

    • سلام
      ابطال طرح دعوای مشکلی هست ولی اگر با پیگیری اداری در اداره کل راه و شهرسازی و کمیسیون ماده ۵ نتونستید کاربری قبلی رو اعاده نمایید؛ راه آخر توافق با شهرداری برای تغییر کاربری ضمن پرداخت هزینه اون هست به شرطی که باز کمیسیون ماده ۵ تغییر کاربری رو بپذیره

  6. سید مهرواد

    به نام خدا
    سلام ملکی داریم که ۲۵۶ متر است طبق سند و دونبش.
    در سال ۴۵ ساخته شده و ۳۶ متر در زمان ساخت از سوی مالک قبلی از کوچه ۱۲ متری عقب نشینی شده و وضعیت موجود ۲۲۰ متر است. ملک رو ما سال ۵۲ خریداری کردیم و پایان کار هم نداشته و سند دفترچه ای ما که شاهنشاهی نیز هست ۲۵۶ متر قید شده.
    درخواست دستور نقشه داده ایم و مجددا از سمت خیابان ۱۶ متری ۶۰ متر عقب نشینی داده شده است.
    حال شهرداری حاضر به دادن خسارت چه در قالب تراکم و چه در قالب مبلغ نیست.
    حدودا فقط بابت این ۶۰ متر عقب نشینی مبلغ ۹ میلیارد تومان ضرر و زیان متوجه ما می‌شود.
    آیا می‌توان شکایت نمود؟؟
    ممنون از راهنمایی و پاسخگویی شما

    • سلام
      متاسفانه به جهت مشغله کاری، پیام ها به موقع رصد نمیشه.
      اقدام شهرداری کاملا غیر قانونی و غیر شرعی هست و میشه دادخواهی کرد بسته به مورد و شرایط

  7. رحیم آختک

    با سلام و خسته نباشی بنده زمینی دارم تا سال۸۷ خانه مسکونی بوده ودر سال ۸۷ تخریب کردیم و تبدیل به زمین ودر سال ۹۳ در طرح تفضیلی کاربری مسکونی آن از مسکونی به فضای طبیعی تغییر دادن، نزدیک به دوسال است میخواهم زمین رو بسازم شهرداری برگه اعلام ضابطه رو براساس ماده واحده داده ولی نظام مهندسی به دلیل اینکه در برگه اعلام ضابطه نوشته شده کاربری فضای طبیعی از گرفتن نقشه خوداری کرده و میگویند فقط نقشه با کاربری مسکونی براساس بخشنامه وزارت مسکن و شهرسازی قبول میکنیم ضمنا زمین دارای سند شش دانگ و در سند قید شده کاربری مسکونی، الان به نظر شما باید از راهی اقدام کنم، ممنون از لطف شم

    • سلام
      شما از حقوق مالکانه برخوردارید و باید از طریق اداری و توضیح حقوقی موضوع، مشکل رو برطرف نمود و در صورت عدم توجه؛ شکایت در دیوان عدالت اداری

  8. فاطمه

    سلام جناب آقاي فريدوني
    زميني با سند مسكوني در كياشهر گيلان خريداري كردم كه گفتند بخاطر تعويض شهردار فعلا جوازي صادر نميشود حالا بعد از گذشت يكسال طرح تفضيلي جديدي پيش روي ما گذاشتند و عنوان كردند كه زمين شما در طرح تفضيلي نيست . از طرفي يكسال پيش زمان خريد اين زمين خود شهرداري عوارض نقل وانتقالش رو از من دريافت كرد و دارايي و ماليات هم واريز كرده بودم .
    سوالم اينجاست زميني كه سند مسكوني دارد مگر ميشود كه طرح تفضيلي جديد برايش صادر شود؟ مكر قبل از سند مسكوني خودشان بررسي نميكنند كه داخل طرح تفضيلي هست يانه؟
    بسيار سپاسگزارم اگر پاسخم رو بديد.

    • سلام
      احتمال تغییر کاربری و موقعیت ملک از این جهت که داخل بافت مسکونی یا محدوده قرار بگیرد یا خیر، هست و متاسفانه اگر مالک حق مکتسبه ای نداشته باشه اعتراض او در این باره به جایی نمیرسه

  9. محمد

    سلام جناب فریدنی
    خانه ای قدیمی در محله درکه تهران هفته گذشته خریداری کرده ام که دارای سند تک برگ می باشد چونکه خانه قبل از ۱۳۴۹ ساخته شده، دفترخانه پایان کار ملک را با استناد بر ماده ۱۰۰ به من ارائه نکرد و هنگامی که به شهرداری ناحیه برای اخذ مجوز برای تعمیرات و نوسازی داخلی مراجعه کردم با ممانعت و مخالفت شهرداری با این امر مواجه شدم ایشان مستند بر این دعوی که طرح تفصیلی برای محله مزبور موجود نیست هیچگونه مجوزی برای هیچگونه کاری داده نمیشود ، سوال من از شما بزرگواری این است:
    آیا ممکن است که طرح تفصیلی برای منطقه ای وجود نداشته باشد؟ چرا شهرداری قبل از پاسخ رد از من خواست که تصویه مفاصا حساب در مورد عوارض نوسازی را انجام دهم؟ آیا ممانعت از نوسازی نقض ساده اهلیت تمتع و اجرای آن نیست؟
    با تشکر از اطلاعاتی که در اختیار مردم می گذارید

    • سلام
      بعیده که گفته شهرداری درست باشه.بهتره تامین دلیل انجام بدین و کارشناس خبره در امور شهرسازی در مورد وضعیت ملک،پهنه و کاربری اعلام نظر کند و بعد با توجه به نظر کارشناس تصمیم گیری کرد.

  10. سید کریمی

    سلام خدمت جناب دکتر فریدنی… ملک قدیمی ثبتی بنده و۳۰۰ملک مجاور بیش از۳۰سال است درطرح فضای سبز روددره دارآباد پهنه جی ۳۱۲طبق نقشه طرح تفصیلی واقع شده که بدلیل محدودیت بودجه معطل وبلاتکلیف است.سال ۹۳جهت بازسازی و مرمت و پایان کار.خدمات شهرداری مراجعه که محکوم به تخریب بنای غیر مجاز در طرح مسیل شدم سال ۹۶ شهردار محترم باتوجه به موارد فوق وجانبازی بنده با اخذ تعهد تا زمان اجرای طرح، دستور مساعدت جهت مقاوم سازی ملک دادن،حال با توجه به قانون تعیین تکلیف املاک طرح ،ایاشهرداری میتواند ملک مارا قفل کندو۲بارماده ۱۰۰را اجراکند؟چگونه می‌شود پیگیری نقض حکم کرد؟ممنونم از لطف شما سپاسگزارم…..

ارسال پاسخ

*