از آنجائیکه موضوع کاربری زمین در شهرها و مطالبات شهرداری در مورد تغییر کاربری همواره مورد اعتراض مالکین اراضی شهری بوده است، در این مقاله سعی نموده ایم به مهمترین موارد شکایت علیه شهرداری در مورد تغییر کاربری اراضی و ساختمان های واقع در محدوده و حریم شهر بپردازیم.

چند نکته در مورد پیش فرض های این مقاله:

الف) منظور از اتخاذ عنوان مهمترین موارد شکایت علیه شهرداری در مورد تغییر کاربری زمین ها و املاک شهری هر ادعایی است که معطوف و متوجه مسأله کاربری است.

ب) با توجه به اینکه سکان مدیریت شهرها در اختیار شهرداری و شورای شهر می باشد، مسامحتاً و برای تشریح کامل موضوع، مصوبات نهادهایی مانند کمیسیون ماده پنج، شورای عالی شهرسازی و معماری، شورای شهر و تصمیمات و آراء کمیسیون هایی مانند کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری و کمیسیون تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ ها نیز به جهت ارتباط موضوعی مورد بحث اجمالی قرار می گیرند.

ج) منظور از شکایت علیه شهرداری بابت تغییر کاربری، هر نوع ادعای مالکین برای صدور پروانه، ادامه استفاده از ملک با کاربری مورد نظر، اعتراض به آنچه قدرالسهم شهرداری از تغییر کاربری خوانده می شود و هر نوع مصوبه ای است که از نهادها و مجموعه های مندرج در بند (ب) صادر و وضع می شود.

لذا موضوع مهمترین موارد شکایت علیه شهرداری در مورد تغییر کاربری را در بندهای زیر مورد بحث قرار می دهیم.

۱- مهمترین موارد شکایت علیه شهرداری در مورد تغییر کاربری ساختمان ها

در مورد تغییر کاربری در ساختمان ها یعنی ساختمان ها و بناهایی که قبلاً احداث شده است و یا بناهایی که با مراجعه مالک به شهرداری و گرفتن جواز ساخت با مشخصات و کاربری های معین ایجاد شده یا در حال احداث است، موضوع در دو قسمت قابل تفکیک است:

۱-۱ تغییر کاربری از حیث احداث بنا خلاف پروانه یا بدون پروانه

 شهرداری متولی صدور پروانه ساختمانی بر اساس ضوابط قانونی از جمله مقررات طرح تفصیلی و طرح جامع شهر در محدوده و حریم شهرهاست.

مطلب مرتبط: طرح تفصیلی چیست و چه کاربری دارد؟

در اجرای این تکلیف، شهرداری مبادرت به صدور پروانه ساختمانی می نماید. در پروانه ساختمانی کاربری قسمت های مختلف بنا درج می گردد.

حال ممکن است مالک بر خلاف مندجات پروانه ساختمانی، قسمتی از بنای مسکونی را به تجاری تبدیل نماید یا اساساً مازاد بر مساحت مندرج در پروانه، احداث بنا نماید.

هرچند احداث بنای مازاد بر پروانه را از نظر فنی نمی توان زیر مجموعه بحث تغییر کاربری قرار داد، ولی واقعیت آن است که مثلاً در پروانه ساختمانی که دارای ۲ طبقه مجاز برای احداث بنا بوده است و مالک سه طبقه بنا احداث نموده است؛ در نحوه استفاده از عرصه ملک (کاربری) تغییراتی ایجاد نموده است.

مورد دیگر تغییر کاربری در چنین موارد تبدیل زیرپله، پارکینگ و و یا مسکونی به تجاری است. همه موارد یاد شده تخلف از مقررات شهرسازی و قانون شهرداری است.

مشخصاً در این باره صدر ماده ۱۰۰ قانون شهرداری الحاقی به تاریخ ۲۷/۱۱/۱۳۴۵ مقرر می دارد:

((مالکین اراضی و املاک واقع در محدوده یا حریم آن باید قبل از هر اقدام عمرانی یا تفکیک اراضی و شروع ساختمان از شهرداری پروانه اخذ نمایند.

شهرداری می تواند از عملیات ساختمانی ساختمان های بدون پروانه یا مخالف مفاد پروانه به وسیله مأمورین خود اعم از آنکه ساختمان در زمین محصور یا غیر محصور واقع باشد، جلوگیری نماید.))

بنابراین هرگونه اقدام به ساخت و ساز بر خلاف پروانه ساختمانی صادر شده از  شهرداری و یا تخلف حادّتر آن یعنی احداث بنا بدون داشتن پروانه ساختمانی، ممنوع است.

در شهرداری، کمیسیونی به نام کمیسیون ماده ۱۰۰ به این تخلفات رسیدگی می نماید.

کمیسیون های ماده صد شامل کمیسیون بدوی و کمیسیون تجدیدنظر می باشند.

آرای کمیسیون بدوی ظرف ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ قابل شکایت در کمیسیون تجدیدنظر ماده ۱۰۰ می باشند.

آرای قطعی کمیسیون ماده ۱۰۰ ظرف ۳ ماه از تاریخ ابلاغ از سوی ساکنین در ایران قابل شکایت در دیوان عدالت اداری هستند.

کمیسیون ماده صد یا رأی به قلع و قمع (تخریب) بنای خلاف پروانه یا بدون پروانه صادر می نماید یا رأی به جریمه در ازای تخلفات مذکور صادر می نماید و یا در مواردی حکم به اعاده وضعیت بر اساس مندرجات پروانه صادر خواهد داد.

یا وجود امکان شکایت از آرای کمیسیون ماده ۱۰۰ در دیوان عدالت اداری، به جهت قطعی بودن چنین آرایی، شهرداری الزامی به توقف اجرای مفاد آرای قطعی کمیسیون تا زمان رسیدگی موضوع در دیوان عدالت اداری ندارد.

بنابراین حتی رأی تخریب (قلع و قمع) در حین رسیدگی به شکایت ذی نفع به رأی کمیسیون مذکور در دیوان عدالت اداری قابل اجرا است.

تنها راهکار برای برون رفت از این مشکل، اخذ دستور موقت مبنی بر توقف اجرای رأی کمیسیون تا زمان رسیدگی به موضوع در دیوان عدالت اداری است.

۲-۱ تغییر کاربری و نوع استفاده از ساختمان های ساخته شده

یکی از مهمترین موارد شکایت علیه شهرداری در مورد تغییر کاربری، ناظر به مواردی است که از ساختمانی با کاربری مشخص که در پروانه ساختمانی بدان تصریح شده است بر خلاف مفاد پروانه از حیت نوع استفاده (کاربری) بهره برداری شود.

     برای مثال از آپارتمان های مسکونی یا خانه ای مسکونی به عنوان غذاخوری، میوه فروشی و یا سایر حرف تجاری استفاده شود.

در چنین وضعی موجبات مزاحمت برای مجاورین فراهم می گردد ضمن آنکه فرد متخلف به قوانین آمره شهرداری بی توجهی نموده است و بدون پرداخت عوارض و هزینه های لازم برای احداث و استفاده از املاک و ساختمان های تجاری، معمولاً درآمدی فراتر از منافع املاک مستوفی کسب می نماید.

در راستای دفع این مفسده، در تبصره بند ۲۴ ماده ۵۵ قانون شهرداری آمده است: ((… در صورتی که بر خلاف مندرجات پروانه ساختمانی در منطقه غیر تجاری، محل کسب یا پیشه و یا تجارت دائر شود شهرداری مورد را در کمیسیون مقرر در تبصره یک ماده ۱۰۰ این قانون مطرح می نماید و کمیسیون در صورت احراز تخلف مالک یا مستأجر، با تعیین مهلت مناسب که نباید از دو ماه تجاوز نماید در مورد تعطیل محل کسب یا پیشه و یا تجارت ظرف مدت یک ماه اتخاذ تصمیم می نماید.

این تصمیم وسیله مأمورین شهرداری اجرا می شود و کسی که عالماً از محل مزبور پس از تعطیل، برای کسب یا پیشه و یا تجارت استفاده کند به حبس جنحه ای از شش ماه تا دو سال و جزای نقدی از پنج هزار و یک ريال تا ده هزار ريال محکوم خواهند شد. و محل کسب نیز مجدداً تعطیل می شود.))

بنابراین  بر اساس اقدام شهرداری که بعضاً با شروع آن با گزارش یا شکایت مجاورین و همسایه ها، است، موضوع در کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری مطرح می گردد.

در اینجا نیز رسیدگی به تخلف در دو مرحله و در کمیسیون های بدوی و تجدیدنظر موضوع تبصره یک ماده ۱۰۰ قانون شهرداری انجام می شود.و رأی کمیسیون در دیوان عدالت اداری قابل شکایت است.

در اینجا ضمانت اجرای تخلف به تصریح تبصره پیش گفته، تعطیلی محل کسب است.

با این حال متأسفانه هیأت عمومی دیوان عدالت اداری برابر رأی وحدت رویه شماره ۱۰۷ مورخ ۱/۳/۱۳۹۱ منتشر شده در روزنامه رسمی شماره ۱۹۵۹۱ مورخ ۲۰/۳/۱۳۹۱ اعلام داشته است:

((… به موجب حکم مقرر در تبصره ذیل بند ۲۴ ماده ۵۵ قانون شهرداری مصوب ۱۱/۴/۱۳۳۴، در صورتی که بر خلاف مندرجات پروانه ساختمانی در منطقه غیر تجاری، محل کسب یا پیشه و یا تجارت دایر شود، موضوع در کمیسیون مقرر در تبصره یک ماده ۱۰۰ قانون مطرح و در مورد تعطیل محل کسب یا پیشه و یا تجارت اتخاذ تصمیم خواهد شد. با توجه به مراتب مذکور استفاده تجاری از قسمت هایی از ملک که در پروانه ساختمانی کاربری غیر تجاری دارد تخلف محسوب و قابل رسیدگی در کمیسیون های ماده ۱۰۰ شهرداری و حسب مورد مستوجب تعیین جریمه یا تخریب خواهد بود…»

ملاحظه می گردد علیرغم آنکه متن تبصره مورد نظر در صدر رأی آورده شده است با این حال ضمانت اجرای چنین تخلفی را جریمه یا تخریب عنوان نموده اند. که به نظر ما خلاف نص تبصره ذیل بند ۲۴ از ماده ۵۵ قانون شهرداری است و بهتر است در راستای ماده ۹۱ قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری طرح رأی مذکور در هیأت عمومی دیوان عدالت اداری را به جهت مغایرت با قانون درخواست نمایند.

مطلب مرتبط: رأی وحدت رویه دیوان عدالت اداری چیست و چه آثاری دارد؟

نکته: تبصره بند ۲۴ ماده ۵۵ قانون شهرداری دارای مستثنیات است: از جمله آنکه بهره برداری از اماکن مسکونی به عنوان دفتر وکالت، مطب پزشک، دفتر اسناد رسمی و ازدواج و طلاق و دفتر روزنامه و مجله و نیز دفتر مهندسی و البته بوسیله و توسط مالک، استفاده تجاری به حساب نمی آید.

در مورد پزشکان و حرف وابسته پزشکی، قانونگذار گشاده دستی را به نهایت رسانده و بر اساس قانون محل مطب پزشکان مصوب ۱۰/۱۰/۱۳۶۶ مقرر داشته است:

(( فعالیت شغلی پزشکان و صاحبان حرف وابسته در ساختمان های مسکونی و تجاری ملکی و اجاری بلامانع است.))

با توجه به آنچه در مورد این قسمت از دعاوی موسوم به تغییر کاربری گفته شد، رسیدگی به این تخلفات که از آنها به عنوان تخلفات ساختمانی یاد می شود ابتدا در صلاحیت کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری و سپس در صلاحیت دیوان عدالت اداری است.

در فرضی که دیوان عدالت اداری آرای کمیسیون را نقض می نماید، موضوع را جهت رسیدگی مجدد به کمیسیون صادر کننده رأی اعاده می نماید.

کمیسیون مذکور مکلف به اجرای منوبات و رفع ایرادات دیوان است. و پس از آن رأی دیگری صادر می نماید.

ذی نفع می تواند به این رأی در دیوان عدالت اداری اعتراض نماید. در این مرحله شعبه مربوطه دیوان عدالت اداری با ملاحظه سوابق پرونده، چنانچه رأی دوم کمیسیون را صحیح تلقی نماید، شکایت را رد خواهد کرد. اما چنانچه به هر دلیلی رأی صادره را صحیح تشخیص ندهد، این بار خود شعبه دیوان به صورت ماهیتی رأی می دهد.یعنی مانند کمیسیون ماده ۱۰۰ و البته بر اساس موازین قانونی تصمیم گیری می نماید.

برای نمونه اگر جریمه تعیینی عادلانه نباشد یا مثلاً ضرایب جرایم رعایت نشده باشد، جریمه قانونی و عادلانه را تعیین می نماید.

یا فرضاً به استناد نظر کارشناس رسمی دادگستری و شروط مندرج در تبصره یک ماده ۱۰۰ قانون شهرداری، به جای قلع و قمع (تخریب) بنای خلاف یا مازاد پروانه، رأی به جریمه صادر می نماید.

پیشنهاد مطالعه: رأی وحدت رویه دیوان عدالت اداری در خصوص ماده ۶۳ قانون دیوان عدالت اداری و رسیدگی ماهوی دیوان عدالت اداری به پرونده های کمیسیون ماده ۱۰۰

بحث تخلفات ساختمانی و کمیسیون های ماده ۱۰۰ گسترده تر از مطالب ایرادی است و بهتر است در هر مورد دعاوی این بخش از خدمات حقوقی وکلای باتجربه دیوان عدالت اداری استفاده نمود.

۲- مهمترین موارد شکایت علیه شهرداری در مورد تغییر کاربری املاک واقع در طرح

 بسیاری از املاک و زمین های مالکین در اجرای طرح های دولتی و شهرداری ها به کاربری ویژه و متناسبی با طرح مورد نظر تغییر می یابند.

مثلاً قسمتی از اراضی واقع در محدوده معینی در اجرای طرح آموزشی وزارت آموزش و پرورش برای احداث مجموعه آموزشی اختصاص می یابد.

یا شهرداری زمینی را برای اجرای طرح فضای سبز و احداث پارک دارای کاربری فضای سبز معرفی می نماید.

در چنین مواردی قیمت اراضی به طور چشم گیری کاهش می یابد و چنین تغییرات قیمتی در املاک که ناشی از اراده عمومی و تصمیمات مراجع مافوقی مانند شورای عالی شهرسازی و معماری ایران یا کمیسیون ماده پنج می باشد عملاً ناعادلانه به نظر می رسد.

اما باید دانست که ترجیح منفعت عمومی بر منافع فردی ایجاب می نماید که چنین نظامی برای تغییر کاربری ها وجود داشته باشد.

هر چند به عقیده ما چنین اقداماتی یعنی قرار دادن املاک و اراضی مردم در طرح های دولتی و عمرانی و شهرداری نبایستی یله و بدون ضابطه باشد، آنچنان که در قوانین و مقررات مربوط به این حوزه نیز، اصول و ضوابط و احکامی دائر بر لزوم نظام مند بودن و فنی بودن چنین تصمیماتی موجود است.

با این حال (حداقل نگارنده) شکایتی را که علیه صرف قراردادن ملک اشخاص در طرح دولتی، عمرانی و شهرداری مطرح و به نتیجه رسیده باشد، نیافته ام.

به هر روی اگر از دید مالکین به موضوع بنگریم بر حسب شانس و بخت قسمتی یا تمام آنها در طرح قرار می گیرد.

فرضاً ملکی با کاربری مسکونی در طرح آموزشی قرار می گیرد. طبیعتاً کاربری ملک آموزشی است و محدودیت های جدی به نسبت بهره برداری از املاک مسکونی، برای مالک ایجاد می شود.

اما چه دعاوی در این شرایط ممکن است رخ دهد؟ به ترتیب و صرف نظر از حصول نتیجه یا احتمال موفقیت شاکی در چنین دعاوی به بیان اجمالی آنها می پردازیم:

۱-۲ شکایت از شهرداری و سایر مراجع قانونی برای باز گرداندن کاربری سابق یا تغییر کاربری

برای نمونه ملک شخصی در طرح شهرداری قرار گرفته است و مدتی از تاریخ تصویب طرح گذشته ولی شهرداری برای اجرای طرح اقدامی معمول نداشته است.

مالک به این ادعا که چون شهرداری رغبتی به اجرای طرح ندارد و امکان استفاده از ملک طبق کاربری سابق (مثلاً مسکونی) بویژه مانند املاک مجاور برای او وجود ندارد، از شهرداری محل، تغییر کاربری ملک را درخواست می نماید.

هر چند طرح چنین درخواستی فاقد اشکال حقوقی و اداری است ولی آیا لزوماً چنین درخواستی توسط شهرداری و کمیسیون ماده پنج، اجابت می شود؟

در پاسخ باید گفت تغییر کاربری اراضی واقع در محدوده و حریم شهرها از موضوعاتی است که مرتبط با نظم عمومی شهر است و مسائل فنی و معیارهای شهرسازی عامل تعیین کننده برای تعیین و تغییر کاربری اراضی در طرح های جامع شهری و نیز طرح تفصیلی است.

بیشتر بدانید: منظور از طرح جامع شهر چیست و مرجع تصویب آن چه نهادی است؟

در مورد  این موضوع رأی وحدت رویه ای به شماره ۷۹ در مورخ ۱۶/۷/۱۳۷۳ از هیأت عمومی دیوان عدالت اداری صادر شده است که بیان می دارد: (( اعمال اختیار مندرج در ماده ۵ قانون تأسیس شواری عالی شهرسازی و معماری ایران موضوع تغییر طرح تفصیلی با توجه به تعریف آن به شرح بند ۳ ماده یک قانون تغییر نام وزارت آبادانی و مسکن به وزارت مسکن و شهرسازی مستلزم مراعات اصول مربوط به مراحل تهیه و تنظیم طرح اصلاحی و پیشنهاد آن توسط مراجع قانونی ذیربط و توجه به ضوابط و معیارهای فنی و تخصصی از لحاظ احراز ضرورت تغییر طرح و تناسب زمین مورد نظر از حیث مساحت و محل وقوع برای رفع نیازمندی های عمومی و همچنین منوط به رعایت حقوق مکتب اشخاص در اراضی مذکور و نهایتاً هماهنگی آن با طرح جامع شهر است. بنابراین تغییر کاربری اراضی شهری به صرف تقاضای اشخاص ذینفع فارغ از مقررات قانونی و اصول فنی مربوط به تأسیسات عمومی شهری و بویژه در مورد زمین هایی که حق استفاده مجاز از آنها تثبیت شده و با صدور جواز ساختمانی به مرحله اجرا درآمدن است، جواز قانونی ندارد…))

به نظر می رسد این دادنامه، پاسخ نسبتاً کاملی به سوأل پیش گفته است. و چون آرای وحدت رویه دیوان عدالت اداری برای شعب دیوان عدالت اداری و مراجع ذیربط که در اینجا شهرداری، کمیسیون ماده پنج، شواری شهر و شورای عالی شهرسازی و معماری از جمله آنها می باشند؛ در موارد مشابه لازم الاتباع است نهایتاً دعوی الزام شهرداری یا هر نهاد مسئول دیگری در چنین فرضی به خواسته تغییر کاربری ملک واقع شده در طرح و یا فارغ از تصویب یا عدم تصویب طرح، هر ملک دیگری به نتیجه نخواهد رسید.

۲-۲ شکایت از شهرداری جهت صدور پروانه ساختمانی نسبت به ملک واقع در طرح

صورت مسأله از این قرار است که ملکی در طرح شهرداری یا هر دستگاه اجرایی قرار گرفته است.

در چنین شرایطی بر اساس قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرح های دولتی و شهرداری ها مصوب سال ۱۳۶۷ با اصلاحیه سال ۱۳۸۰، دستگاه صاحب طرح چه شهرداری چه هر نهاد دیگری باشد، بایستی حداکثر ظرف ۱۸ ماه از زمان اعلام رسمی وجود طرح، نسبت به انجام معامله و پرداخت عوض یا بهای ملک اقدام نمایند.

اما در عمل  مواردی که دستگاه صاحب طرح از جمله شهرداری در این مدت از پرداخت ما به ازای ملک اقدام نمی نمایند، بسیار چشمگیر است.

تبصره یک قانون مذکور که به صورت ماده واحده است در این باره مقرراتی را به معیار برنامه زمان بندی ۵ ساله ارائه نموده است به طور خلاصه اگر برنامه زمانی اجرای طرح کمتر از ۵ سال بعد از اعلام رسمی باشد،مالک حق احداث بنا و گرفتن پروانه ساختمانی و سایر حقوق مالکانه را دارا است ولی در صورت اجرای طرح کمتر از ۵ سال ،بهای اعیانی (ساختمان و هرآنچه در ملک احداث شده است) به وی تعلق نمی گیرد.

روشن است کمتر کسی تن به چنین اقدامی خواهد داد.

در حالت دوم که برنامه زمان بندی مصوب طرح ۵ سال و بیشتر از آن باشد، مالک حق احداث بنا را داشته و در صورت اجرای طرح نیز می تواند بهای بنای احداثی و سایر مستحدثات را نیز مطالبه نماید.

در چنین شرایطی پس از ۱۸ ماه از تاریخ اعلام رسمی طرح، شهرداری موظف به صدور پروانه ساختمانی است.

ولی معمولاً شهرداری ها با استناد به کاربری مصوب ملک و بویژه در جایی که صاحب طرح نهاد دیگری مانند وزارت آموزش و پرورش یا هر وزارتخانه دیگری است از صدور پروانه ساختمانی خودداری می نمایند.

 راهکار حقوقی در چنین مواردی طرح دعوی صحیح با خواسته و خواندگان معینی است که هم مالک به خواسته خود برسد و هم از صرف زمان و هزینه بیهوده به علت تنظیم شکایت غیر فنی احتراز گردد.

۳-۲ شکایت از شهرداری بابت ابطال طرح دولتی یا شهرداری برای اعاده کاربری سابق ملک

باید دانست برای اجرای طرح های عمومی دولتی و شهرداری ها تشریفات لازم الاجرایی وجود دارد که در اینجا امکان تشریح آن نیست و مقاله مجزایی را طلب می نماید.

اما چنانچه تشریفات ضروری طرح دولت یا شهرداری بر اساس مقررات قانونی اجرا نگردد، می توان در دیوان عدالت اداری دعوی لازم به منظور ابطال تملک و اقدامات تملکی مطرح نمود.

اما آیا می توان دعوی به خواسته ابطال طرح عمرانی به منظور اعاده کاربری سابق ملک و استفاده کامل از حقوق مالکانه مطرح نمود؟

در این باره به نظر می رسد جز در محدوده اعمال حقوق مالکانه به شرح بندهای پیش گفته و گرفتن حکم لازم از دیوان عدالت اداری و یا حداکثر ابطال اقدامات تملکی، نمی توان دعوای دیگری با عنوان مشخص ابطال مطرح نمود.

هر چند ابطال اقدامات تملکی نتیجه ای جز ابطال طرح ندارد، در چنین شرایطی مالک بایستی وضعیت اقتصادی خود را در فروض مختلف که مثلاً آیا برای گرفتن حکم بایست صدور پروانه ساختمانی اقدام نماید یا دعاوی پیش گفته را مطرح نماید در نظر بگیرد و از وکیل متصدی طرح دعوی انجام اقدام حقوقی در راستای خواسته خود را طلب نماید.

در ادامه یکی دیگر از مهمترین موارد شکایت علیه شهرداری در مورد تغییر کاربری را بیان می کنیم.

۳- شکایت از نهادهای مرتبط با شهرداری ( شورای شهر، کمیسیون ماده ۵ ، شورای شهرسازی) در خصوص تغییر کاربری

از جمله  مهمترین موارد شکایت علیه شهرداری در مورد تغییر کاربری، شکایت از مصوبات شورهای اسلامی شهرها، کمیسیون ماده ۵ و شورای عالی شهرسازی ایران است.

البته توجه اصلی چنین دعاوی ای به نهادهای فوق است ولی مردم به غلط چنین شکایاتی را متوجه شهرداری می دانند.

هر چند عملاً در رویه قابل انتقادی بین نهادهای مذکور و شهرداری ها (به دلایل مختلف) هماهنگی زیادی در موضوع تغییر کاربری و بعضاً تفکیک اراضی و صدور پروانه ساختمانی وجود دارد.

به هر حال شوراهای اسلامی شهرها  معمولاً از طریق وضع تعرفه عوارض سالیانه شهرداری، مقرراتی درباره هزینه تغییر کاربری اراضی شهری وضع می نمایند.

این هزینه ها بعضاً تا ۷۰% از قیمت ملک یا عین مالک را شامل می گردد.

هر چند مالکین در موارد بسیار زیادی تن به چنین معامله ای می دهند ولی باید دانست که شکایت از مصوبات شورای شهر در مورد تغییر کاربری مسبوق به سابقه است.

بیشتر بدانید: ابطال مصوبه شواری شهر باغستان در مورد تغییر کاربری با شکایت مسعود فریدنی

همچنین شورای عالی شهرسازی و معماری ایران و نیز کمیسیون ماده ۵ نیز به ترتیب عمدتاً ضمن طرح جامع شهر و طرح تفصیلی یا طی مصوبات مجزایی اقدام به وضع تکالیف مالی بر عهده مالکین در ازای تغییر کاربری می نمایند.

به نظر می رسد مبنای چنین مصوباتی تکیه بر ارزش افزوده ای است که برای مالکین ایجاد می شود و حتی ممکن است مورد استقبال مالکین نیز قرار گیرد.

برای نمونه تصور نمایید زمین های پهناوری در حریم شهر بدون اینکه دارای کاربری مصوبی باشد ، وجود داشته باشد. هر یک از مراجع پیش گفته در مصوبات خود تصریح می دارند که مثلاً ۶۰ تا ۴۰ درصد از اراضی یا بهای آنها در قبال تغییر کاربری چنین املاکی به کاربری مسکونی در موقع صدور جواز ساخت اخذ گردد.

بدیهی است که ممکن است مالکین بواسطه ارزش افزوده ای که در قسمت باقی مانده ملک ایجاد می شود و نیز رونق گرفتن ملک و خارج شدن از رکود و عدم آبادانی، تن به قبول این مصوبه و حتی تعجیل در اجرای آن داشته باشند.

با همه این احوال تجربیات کاری و داشتن حقوقی وکیل دعاوی شهرداری (مسعود فریدنی) گویای آن است که در مواردی می توان مصوبات مراجع پیش گفته راجع به هزینه های مترتب به تغییر کاربری اراضی شهری را مورد خدشه حقوقی قرار داد.

نمونه کار موفق: ابطال مصوبه شورای شهر گلستان با وکالت مسعود فریدنی

۴- موضوع تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ های واقع در حریم شهر

بر اساس قوانین جاری کشور از جمله قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها مصوب ۱۳۷۴ با اصلاحات بعدی و قانون شهرداری اراضی زراعی و باغ های واقع در حریم شهرداری دارای دو متولی اداری هستند. نهاد اول شهرداری و دستگاه اجرایی دوم وزارت جهاد کشاورزی است.

به طور خلاصه ابتدا باید مجوز تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ ها از سازمان جهاد کشاورزی اخذ شود.پس بر اساس کاربری مصوب شهری از شهرداری درخواست صدور پروانه ساختمانی گردد.

بنابراین طرح دعوی الزام شهرداری به صدور پروانه ساختمانی در محدوده اراضی مذکور و بدون اجرای تشریفات قانونی و لحاظ مقررات شهری و شهرسازی از جمله موارد پیش گفته منتج به نتیجه نخواهد شد.

۵- توافق مالک با شهرداری برای تغییر کاربری

یکی دیگر از مهمترین موارد شکایت علیه شهرداری در مورد تغییر کاربری ، در جایی است که شهرداری و مالک برای تغییر کاربری ملک توافق می نمایند. برای نمونه ملک مالک در طرح فضای سبز قرار گرفته است و مدت زیادی از تاریخ اعلام طرح گذشته و در این مدت نه بهای آن پرداخت شده است و نه شهرداری طرح را اجرا نموده است، از طرفی به مالک اجازه احداث بنا نمی دهد بدین بهانه که کاربری ملک، فضای سبز است.

مالک که خود را محروم از بهره برداری ملک می بیند برای احقاق حقوق مالکانه به شهرداری مراجعه می نماید.

شهرداری در مواردی با ارشاد مالک به توافق برای تغییر کاربری، درصدی از مالک یا بهای آن را مطالبه می نماید.

پس از توافق با مالک که معمولاً با تنظیم صلح نامه یا هبه نامه یا در قالب قرارداد موضوع ماده ۱۰ قانون مدنی تنظیم می شود شهرداری موضوع را برای تغییر کاربری به کمیسیون ماده ۵ ارائه می نماید.

سوأل این است که چنانچه کمیسیون ماده ۵ با تغییر کاربری موافقت ننماید، تکلیف مبالغ یا مابه ازای پرداختی مالک چیست؟

در اینجا به نظر می رسد شهرداری موظف به استرداد وجوه یا ملک دریافتی به مالک است چون توافق و دادن عوض در قبال تغییر کاربری بوده است که انجام نگرفته است.

مورد دیگر دعوی مربوط به تغییر کاربری بحث زیر سوأل بردن توافق و به چالش کشیدن توافق نامه یا قرارداد تنظیمی است.یعنی همان قراردادی که معمولاً با میل و رغبت مالک تنظیم و امضاء می شود.

رویه قضایی در این مورد هنوز پاسخ قطعی و شکل گرفته معینی به امکان ابطال چنین توافقی نداده است.

با این حال به نظر ما و بر اساس دلایل متعددی که دارای مبنا و مستند قانونی لازم است می توان در مقام ابطال توافق حتی با وجود تغییر کاربری ملک و البته عدم خدشه به آن، برآمد.

روشن است چنین وضعیتی دارای مطلوبیت اقتصادی زیادی برای مالک است چون هم ملک او در اثر تغییر کاربری ارزش چشمگیری یافته است و هم در قبال آن وجه یا مالی نپرداخته است.

این مطلب با دغدغه بیان مختصر و فهرست وار مهمترین موارد شکایت علیه شهرداری در فرض های مختلف توسط اینجانب مسعود فریدنی (وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی) نوشته شده است.

لطفاً برای استفاده از این مقاله با رعایت قانون حمایت از حقوق مؤلفان، نام نویسنده و آدرس مطلب را ذکر نمایید.

تلفن تماس: ۰۹۱۲۳۹۷۸۱۱۷