آیا اخذ عوارض از زمین های خالی و بلااستفاده توسط شهرداری قانونی است؟

دعاوی حقوقی دعاوی دیوان عدالت اداری دعاوی شهرداری ها دعاوی ملکی

در مورد اینکه آیا اخذ عوارض از زمین های خالی و بلااستفاده توسط شهرداری قانونی است یا خیر؛باید یادآوری نمود همانطور که مشهود است در موارد نادری زمین های خلی و بلااستفاده و شاید متروکی در سطح شهرها وجود دارد.

اخذ عوارض از زمین های خالی و بلااستفاده توسط شهرداری

شهرداری ها مدعی هستند مالکین باید در مورد این زمین ها به شهرداری عوارض بپردازند.

برای نمونه ، شورای شهر تهران به موجب مصوبه چهل و پنجمین جلسه خود تصویب نموده بود: « به منظور جلوگیری از عدم استفاده و یا استفاده نابجا از امکانات و زیر ساختهای شهری و همچنین افزایش ضریب بهره‎وری از سطوح قابل استفاده در شهر، به شهرداران تهران اجازه داده می‎شود با رعایت مقررات به شرح بندهای ذیل نسبت به اخذ عوارض سالیانه از اراضی و املاک بلااستفاده خالی یا متروکه به مأخذ ۲۰% قیمت منطقه‎ای موضوع دفترچه بهای معاملات املاک اقدام نمایند»

اما مالکین به جهت اینکه تحت فشار قرار دادن خود را توسط شهرداری برای اجبار به ساخت از طریق وضع عوارض ،صحیح نمی دانند،همواره به این موضوع روی خوش نشان نداده اند.

برای تکمیل بحث رای شماره ۵۵۶ مورخ ۱۳۸۷/۸/۲۷ هیات عمومی دیوان عدالت اداری در خصوص ابطال مصوبه شورای شهر تران مبنی بر وضع عوارض بر اراضی و املاک بلااستفاده خالی یا متروکه در زیر درج می گردد:

مرجع رسیدگی: هیأت عمومی دیوان عدالت اداری.

       شاکی: خانم مهربانو عاملی.

       موضوع شکایت و خواسته: ابطال مصوبه چهل و پنجمین جلسه مورخ۱۲/۱۱/۱۳۸۲ شورای اسلامی شهرتهران.

       مقدمه: وکیل شاکی به شرح دادخواست تقدیمی اعلام داشته است، ۱ـ شورای شهر تهران به موجب مصوبه چهل و پنجمین جلسه خود مقرر می‎دارد « به منظور جلوگیری از عدم استفاده و یا استفاده نابجا از امکانات و زیر ساختهای شهری و همچنین افزایش ضریب بهره‎وری از سطوح قابل استفاده در شهر، به شهرداران تهران اجازه داده می‎شود با رعایت مقررات به شرح بندهای ذیل نسبت به اخذ عوارض سالیانه از اراضی و املاک بلااستفاده خالی یا متروکه به مأخذ ۲۰% قیمت منطقه‎ای موضوع دفترچه بهای معاملات املاک اقدام نمایند» مصوبه مذکور به دلایل ذیل برخلاف قانون بوده و تقاضای ابطال آن مورد استدعا است.

۱ـ بر مبنای اصول و قواعد مسلم فقهی از جمله اصل تسلیط، مالکیت هر شخص نسبت به اصول و دارائی و مایملک خود حق هرگونه انتفاع و بهره‎برداری را داشته و می‎تواند اقدام به اعمال تصرفات مالکانه و مشروع در ملک خود نماید. بر همین اساس در برخی موارد ممکن است مالک بنا به دلایلی که بعضاً خارج از حیطه اختیار و اراده او می‎باشد، نتواند از ملک خود انتفاع و بهره‎برداری نماید. بنابراین صرف عدم استفاده و یا خالی بودن ملک نمی‎تواند به عنوان مجوزی برای شهرداری در زمینه مطالبه عوارض، تحت عنوان عوارض بلا استفاده ماندن ملک محسوب شود. اصولاً اشخاص در زمینه نحوه انتفاع و بهره‎برداری از ملک خود کاملاً مخیر و آزاد هستند، مگر اینکه قانونگذار ضوابط و مقررات خاصی را در این زمینه نموده باشد. بنابراین وضع عوارض فوق کاملاً مغایر با اصل تسلیط و مالکیت بوده و بر خلاف تصرفات مالکانه و مشروع اشخاص می‎باشد.

۲ـ ماده ۷۷ قانون تشکیلات وظایف و انتخابات شوراهای اسلامی کشور و انتخاب شهرداران مصوب ۱۳۷۵ مقرر می‎دارد، « شورای اسلامی شهر و دهستان می‎توانند نسبت به وضع عوارض متناسب با تولیدات و درآمدهای اهالی به منظور تامین بخشی از هزینه‎های خدماتی و عمرانی موردنیاز شهر و روستا طبق آیین‎نامه مصوب هیأت وزیران اقدام نماید.» قانونگذار وصول عوارض متناسب با تولیدات و درآمدهای اهالی را مطابق آیین‎نامه مصوب هیأت وزیران مجاز دانسته است. ماده ۱۴ آیین‎نامه اجرائی نحوه وضع و وصول عوارض توسط شورای اسلامی شهر، مواردی را که به موجب آن شورای اسلامی می‎تواند اقدام به وضع عوارض نماید طی ۱۴ بند احصاء نموده است و مصوبه شورای اسلامی شهر تهران با هیچ یک از شقوق و بندهای ۱۴ گانه مصوبه هیأت وزیران مطابقت نداشته و خـارج از مقررات آیین‎نامه اجرائی می‎باشد.

۳ـ به صراحت ماده ۱۵ آیین‎نامه هیأت وزیران نحوه و میزان و نیز افزایش عوارض وصولی می‎بایست مطابق مندرجات ماده ۱۵ آیین‎نامه و تبصره ذیل آن باشد. تبصره ذیل ماده ۱۵ آیین‎نامه مقرر می‎دارد، مجموع عوارض وصولی در هر محل با رعایت ماده ۳ این آیین‎نامه نباید در مورد درآمدها بیش از حداکثر ۲درصد درآمد سالیانه در مورد فروش کالاها یا خدمات بیش از حداکثر ۲درصد قیمت عمده فروش و در مورد دارایی و ثروت بیش از حداکثر نیم درصد ارزش معاملاتی آن با احتساب میزان عوارض قابل وصول موجود باشد. در حالی که مطابق مصوبه شماره ۴۵ مورخ ۱۲/۱۱/۱۳۸۲ شورای اسلامی تهران عوارض سالیانه اراضی و املاک بلا استفاده خالی یا متروکه به ماخذ ۲۰درصد قیمت منطقه‎ای موضوع دفترچه بهای معاملات املاک اعلام شده است.

لذا از آنجا که وضع عوارض مورد بحث بر خلاف اصل مالکیت و تصرفات مالکانه و مشروع اشخاص در اموال و دارائی خود می‎باشد متقاضی ابطال مصوبه فوق‎الذکر می‎باشم. رئیس شورای اسلامی شهر تهران در پاسخ به شکایت مذکور به شماره ۲۳۵۲/۱۶۰ مورخ ۷/۷/۱۳۸۷ اعلام داشته‎اند، در خصوص استناد به اصل تسلیط که در ماده ۳۰ قانون مدنی متجلی شده است، مقرر می‎دارد، « هر مالکی نسبت به مایملک خود حق همه گونه تصرف و انتفاع دارد مگر در مواردی که قانون استثناء کرده باشد.» قانونگذار دایره شمول عموم صدر آن را تخصیص زده است. بنابراین حق هرگونه « انتفاع و بهره‎برداری» که به عنوان حقوق مالکانه در دادخواست تقدیمی به آن استناد شده است، توسط قوانین و مقررات جاری محدود گردیده است، لذا مصوبه مورد اعتراض شورای اسلامی شهر تهران بر مبنای اختیارات قانونی در چارچوب قوانین و مقررات جاری تصویب شده و یکی از مصادیق استثنائات قانونی است که در ذیل ماده ۳۰ قانون مدنی آمده و دایره شمول آن را محدود نموده است. ۲ـ ماده ۱۴ آیین‎نامه اجرائی مذکور به بیان سیاستهای عمومی دولت پرداخته و شوراها را موظف نموده تـا این سیاستها را مراعات نمایند و مصوبه‎ای بـر خلاف این سیاستها  وضع ننمایند، لکن ایشان پنداشته‎اند که عوارض مصوب می‎بایست مصداق یکی از شقوق ماده ۱۴ مرقوم باشد.

۳ـ وکیل شاکی به ماده ۱۵ آیین‎نامه اجرائی نحوه وضع و وصول عوارض توسط شورای اسلامی شهر، بخش و شهرک هیأت وزیران استناد نموده‎اند، و وضع عوارض یاد شده را قانونی دانسته و صرفا نسبت به میزان افزایش آن معترض می‎باشند. ۴ـ وکیل شاکی مصوبه مورد بحث را مغایر با مندرجات ماده ۷۷ قانون تشکیلات وظایف و انتخابات شوراهای اسلامی کشور و انتخاب شهرداران اعلام نموده‎اند، لکن برای این ادعا هیچ گونه استدلالی ارائه ننموده‎اند، لذا به دلیل عدم ارائه هرگونه دلیل برای اثبات ادعای مذکور اظهارات وی فاقد وجاهت قانونی است. هیأت عمومی دیوان در تاریخ فوق با حضور رؤسا و مستشاران و دادرسان علی‎البدل در تاریخ فوق تشکیل و پس از بحث و بررسی و انجام مشاوره با اکثریت آراء به شرح آتی مبادرت به صدور رأی می نماید.‎نماید.      

رأی هیأت عمومی دیوان عدالت اداری درباره اخذ عوارض از زمین های خالی و بلااستفاده توسط شهرداری

  به صراحت بند ۱۶ ماده ۷۱ و ماده ۷۷ قانون تشکیلات، وظایف و انتخابات شوراهای اسلامی کشور و انتخابات شهرداران مصوب ۱۳۷۵ اختیار شوراهای اسلامی شهر و روستا در وضع و برقراری عوارض مقید و مشروط به رعایت سیاستهای کلی دولت و ضوابط و شرایط مندرج در مادتین ۱۴ و ۱۵ آیین‎نامه اجرایی نحوه وضع و وصول عوارض توسط شوراهای اسلامی شهر، بخش و شهرک مصوب ۱۳۷۸ هیأت وزیران به ویژه عدم تجاوز میزان عوارض از حداکثر مقرر در  تبصره ماده ۱۵ آیین‎نامه مزبور به میزان نیم درصد ارزش معاملاتی دارایی و ثروت اشخاص است.

نظر به مراتب فوق‎الذکر و اعتبار اصل تسلیط و عدم جواز مطالبه عوارض به ادعای عدم اعمال حقوق مالکانه در اراضی اشخاص، مصوبه چهل و پنجمین جلسه مورخ ۱۲/۱۱/۱۳۸۲ شورای اسلامی شهر تهران مبنی بر تعیین عوارض سالیانه اراضی و املاک بلا استفاده و خالی و متروکه به ماخذ ۲۰ درصد قیمت منطقه‎ای موضوع دفترچه بهاء معاملات املاک خلاف قانون و خارج از حدود اختیارات آن شورا در وضع عوارض تشخیص داده می‎شود و مصوبه معترض‎عنه مستنداً به قسمت دوم اصل ۱۷۰ قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران، ماده یک و بند یک ماده ۱۹ و ماده ۴۳ قانون دیوان عدالت اداری ابطال می‎گردد.

رئیس هیأت عمومی دیوان عدالت اداری ـ علی رازینی

این مطلب با موضوع اخذ عوارض از زمین های خالی و بلااستفاده توسط شهرداری تدوین گردیده است.

اخذ عوارض از زمین های خالی و بلااستفاده توسط شهرداری

بیشتر بدانید:

۱-درباره سهم شهرداری از تغییر کاربری چه می دانید؟

۲-مقاله درباره شکایت از شهرداری بابت تغییر کاربری و پروانه ساختمانی

نویسنده : مسعود فریدنی

وکیل پایه یک دادگستری

۰۹۱۲۳۹۷۸۱۱۷

ارسال پاسخ

*