شرایط فسخ قرارداد خرید ملک و ماده قانونی مربوط به فسخ قرارداد و غالباً فسخ معامله ملک از طرف فروشنده مورد سوال برخی کاربران بوده است.

سوالاتی در این باره قابل طرح است که عبارتند از:

منظور از فسخ قرارداد چیست؟

آیا برای اعلام و پذیرش فسخ رضایت طرف قرارداد لازم است؟

آیا برای از بین بردن موارد فسخ قرارداد راهی وجود دارد؟

فسخ قرارداد یعنی چه؟

فسخ قرارداد یعنی بر هم زدن یک طرفه قرارداد از سوی یکی از طرفین.البته ممکن است در شرایطی هر دو طرف قرارداد نیز دارای حق فسخ باشند.

بر خلاف اقاله قرارداد که برای تحقق آن تراضی طرفین لازم است،فسخ با اراده یک طرف محقق می شود.

آیا برای اعلام و پذیرش فسخ رضایت طرف قرارداد لازم است؟

پاسخ این سوال منفی است زیرا فسخ ماهیتاً عمل حقوقی یک طرفه است و قصد و رضای طرفی که اعلام فسخ می نماید و اهلیت او و اعلام این اراده برای تحقق آن کافی است.

همچنین فسخ قرارداد با ابطال قرارداد نیز متفاوت است در حالت بطلان اساساً قرارداد محترمی ایجاد نمی شود ولی در فسخ ،قرارداد از ابتدا سالم است با این حال به یکی از علت های قانونی یا قراردادی از بین می رود.

پیشنهاد بازدید: نمونه رای درباره تفاوت فسخ و ابطال

از همین رو مصطلح است که اثر فسخ ناظر به آینده است و به گذشته سرایت نمی نماید.

آیا برای از بین بردن موارد فسخ قرارداد راهی وجود دارد؟

در حقوق قراردادها ،توافق و رضایت طرفین عنصر تعیین کننده است لذا طرفین می توانند به تراضی موارد فسخ قانونی را ساقط نمایند و البته در قرارداد نیز بر درج شرط حق فسخ توسط یک یا دو طرف قرارداد توافق ننمایند.

مبانی فسخ قراردادها چیست؟

فسخ قرارداد یا به یکی از راه های فسخ که در قانون مدنی بدان «خیارات»می گویند امکان پذیر است که می توان این موارد را خیارات قانونی نامید.

و یا اینکه فسخ ریشه در قرارداد دارد مثلاً در قرارداد خرید ملک ،به فروشنده حق داده می شود تا ظرف یک هفته از تاریخ قرارداد بتواند قرارداد را فسخ نماید.

ماده ۳۹۶ به عنوان اصلی ترین ماده مربوط به فسخ قرارداد در قانون مدنی مقرر می دارد: خیارات از قرار ذیلند:

۱ – خیار مجلس.

۲ – خیار حیوان.

۳ – خیار شرط.

۴ – خیار تأخیر ثمن.

۵– خیار رؤیت و تخلف وصف.

۶ – خیار غبن.

۷– خیار عیب.

۸ – خیار تدلیس.

۹ – خیار تبعض صفقه.

۱۰– خیار تخلف شرط.

با توجه با پیچیدگی مباحث مربوط به شرایط فسخ قرارداد خرید ملک و غامض بودن عبارات قانون مدنی در مورد موارد فسخ قرارداد(خیارات) پیشنهاد می شود قبل از هر اقدام حقوقی از وکیل دادگستری با تجربه در قراردادها راهنمایی بگیرید.

شرایط فسخ قرارداد خرید ملک

شرایط فسخ قرارداد خرید ملک را می بایست در چند مرحله یا چند موضوع تحلیل نمود:

آیا اساساً شرایط فسخ قرارداد خرید ملک موجود است؟

منظور اینکه چنانچه طرفین موارد فسخ قرارداد یعنی خیارات و به بیان بهتر حق اِعمال فسخ ر ا از خود سلب نموده باشند بواسطه منتفی شدن حق فسخ،اساساً زمینه و شرایط فسخ قرارداد خرید ملک موجود نیست.

البته در کنار اسقاط همه موارد فسخ (خیارات) نباید شرطی مبنی بر دادن حق فسخ به یکی یا دو طرف قرارداددرج شده باشد و الا طرف یا طرفین دارای حق فسخ به استناد این شرط فسخ قراردادی مجاز به اعلام فسخ قرارداد هستند.

موضوع دیگر برای احراز جمع و مهیا بودن شرایط فسخ قرارداد خرید ملک آن است که با فرض عدم اسقاط خیارات،آیا در معامله یا قرارداد خرید ملک و اساساً هر معامله ای اعم از بیع،اجاره،مزارعه و…زمینه یکی از موارد فسخ وجود دارد یا خیر؟

برای نمونه برای تحقق زمینه اعمال فسخ قرارداد به استناد معیوب بودن ملک مورد معامله بایستی در مورد معامله عیبی وجود داشته باشد و خریدار در عقد بیع یا مستاجر در عقد اجاره از آن مطلع نباشند.

پس به صرف اینکه در قرارداد خرید ملک،موارد فسخ قرارداد ساقط نشده اند نمی توان مدعی تحقق شرایط فسخ قرارداد خرید ملک گردید.

اعلام فسخ قرارداد

یکی از شرایط فسخ قرارداد خرید ملک آن است که فسخ کننده اراده خود مبنی بر فسخ قرارداد را به اطلاع طرف مقابل برساند.

اعلام اراده می تواند شفاهی باشد یا با ارسال نامه حاوی اعلام فسخ از طریق پستی.ولی پیشنهاد می گردد فسخ قرارداد جهت دوری از مشکلات اثبات اعلام فسخ قرارداد و ایراداتی که مخاطب فسخ در این زمینه اعلام می دارد،با ارسال اظهارنامه رسمی انجام پذیرد.

مبنا و ماده قانونی ارسال اظهارنامه در مورد فسخ قرارداد یا هر مطلب دیگری ماده ‌ماده ۱۵۶ قاننون آیین دادرسی مدنی است که تصریح داشته است:

هرکس می‌تواند قبل از تقدیم دادخواست، حق خود را به‌وسیله اظهارنامه از دیگری مطالبه نماید، مشروط براین که موعد مطالبه‌رسیده باشد. به‌طور کلی هرکس حق دارد اظهاراتی راکه راجع به معاملات و تعهدات خود با دیگری است و بخواهد به‌طور رسمی به‌وی برساند ضمن‌اظهارنامه به‌طرف ابلاغ نماید.

پیشنهاد بازدید: نمونه اظهارنامه فسخ قرارداد

عکس العمل مخاطب فسخ قرارداد

مخاطب فسخ قرارداد که ممکن است خریدار یا فروشنده در عقد بیع،موجر و مستاجر در عقد اجاره و یا هر متعاملین دیگری باشد ممکن است واکنش های متفاوتی در قبال اعلام فسخ قرارداد داشته باشند.

چنانچه مخاطب فسخ ،اعلام فسخ قرارداد را بپذیرد مشکلی پیش نمی آید و نیازی به مراجعه به دادگاه نیست.

اما معمولاً فسخ مورد پذیرش مخاطب قرار نمی گیرد.در این باره مطمئناً یکی از  شرایط فسخ قرارداد خرید ملک یا هر معامله دیگری آن است که فسخ کننده قرارداد با مراجعه به دادگاه حکمی مبنی بر تایید فسخ قرارداد دریافت بدارد.

معمولاً از ناحیه خریدار ملک به همراه خواسته تایید فسخ قرارداد ،استرداد ثمن نیز مورد تقاضا قرار می گیرد که البته جهت احراز از دوباره کاری و جلوگیری از اطاله کار ،طرح آن پیشنهاد می گردد.

پیشنهاد می گردد در موقع تنظیم قراردادها از خدمات وکیل آشنا به امور ملکی و قراردادها بهره گرفته شود چرا که معمولاً و بویژه در قراردادهای خرید ملک به متن قراردادها  توجه کافی نمی گردد و همین مساله موجب بروز مشکلاتی برای طرفین می گردد.

این مطلب با موضوع شرایط فسخ قرارداد خرید ملک تدوین گردیده است.

نویسنده:مسعود فریدنی

وکیل پایه یک دادگستری