حقوق مالکین اراضی و املاک تملکی در محدوده و حریم شهرها و شهرکها از موضوعات و مباحثی است که منجر به تشکیل پرونده های قابل توجهی در دیوان عدالت اداری و دادگاههای عمومی می گردد.

قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرحهای دولتی و شهرداری ها مصوب ۲۹/آبان/۱۳۶۷ یکی از قوانینی است که قواعد و راه حلهای حقوقی بخصوصی برای نظام مند نمودن تملک اراضی موصوف ارائه می دهد.

همانطوریکه از نام این قانون برمی آید در مورد وضعیت املاک واقع در طرحهای دولتی و شهرداری ها، احکام ویژه ای برای اراضی واقع در محدوده و حریم شهرها و شهرکها تدوین و وضع شده است.دو مورد از این احکام به شرح زیر می باشد:

۱-الزام به پرداخت بهای اراضی و املاک ظرف مهلت معین

 براساس  ماده واحده مذکور، دستگاههای متولی و در واقع صاحب طرح پس از اعلام رسمی وجود طرح، حداکثر ظرف مدت ۱۸ ماه موظفند تمامی فرآیند های انجام معامله قطعی، تنظیم سند رسمی و بویژه پرداخت بها یا عوض املاک و اراضی تملک شده را به انجام برسانند.

در این مقرره الزام و تکلیف یاد شده تنها مختص موردی نیست که شهرداری صاحب طرح می باشد بلکه هر دستگاه اجرایی که در محدوده و حریم شهرها و شهرکها قصد اجرای طرح عمومی یا عمرانی را داشته باشد،بایستی ضرورتها و الزامات مذکور را رعایت نماید.

۲-تعیین تکلیف حقوق مالکانه صاحبان اراضی و املاک تملک شده

به موجب تبصره یک قانون یاد شده (که در سال ۸۰ مهلتهای ۱۰ ساله مندرج در آن به ۵ سال کاهش یافت)قانونگذار برای تعیین تکلیف مالکان اراضی و املاکی که شهرداری یا دستگاهای دولتی آنها را تملک نموده اند و به منظور جلوگیری از ورود ضرر به آنها (به طور طبیعی با اعلام رسمی طرح، رغبت عمومی برای ابتیاع چنین املاکی کاهش می یابد) به مالکان اراضی حق داده که چنانچه اجرای طرح و تملک املاک واقع در آن براساس برنامه زمان بندی شده به حداقل پنج سال بعد موکول شده باشد،مالکین از همه حقوق مالکانه برخوردارشوند و چنانچه برنامه زمان بندی مصوب کمتر از پنج سال باشد ؛مالک هنگام اخذ پروانه بایستی تعهد نماید که هرگاه زمان اجرای طرح قبل ازپنج سال شروع شود حق مطالبه هزینه احداث و تجدید بنا را ندارد.ذیلاً پس از درج متن ماده واحده و تبصره یک آن،دو نظریه مشورتی که مرتبط با مباحث مذکور است ذکر می گردد.

ماده واحد

کلیه وزارتخانه ها، مؤسسات،سازمانها،نهادها،شرکتهای دولتی یا وابسته به دولت و شهرداری ها و مؤسساتی که شمول قانون بر آنها مستلزم ذکر نام باشد،مکلف می باشند در طرحهای عمومی یا عمرانی که ضرورت اجراء آنها توسط وزیر یا بالاترین مقام دستگاه اجرائی با رعایت ضوابط مربوطه تصویب و اعلان شده باشد و در اراضی و املاک شهری و قانونی اشخاص اعم از (حقیقی و حقوقی) قرار داشته و در داخل محدوده شهرها و شهرکها و حرسم استحفاظی آنها باشد، پس از اعلام رسمی وجود طرح حداکثر ظرف مدت هجده ماه نسبت به انجام معامله قطعی و انتقال اسناد رسمی و پرداخت بها یا عوض آن طبق قوانین مربوطه اقدام نمایند.

تبصره یک

در صورتی اجرای طرح و تملک املاک واقع در آن به موجب برنامه زمان بندی مصوب به حداقل پنج سال بعد موکل شده باشد،مالکین املاک واقع در طرح از کلیه حقوق مالکانه مانند احداث یا تجدید بنا یا افزایش بنا و تعمیر و فروش و اجاره رهن و غیره برخوردارند و در صورتی که کمتر از پنج  سال باشد مالک هنگام اخذ پروانه تعهد می نماید هر گاه زمان اجرای طرح  قبل از پنج  سال شروع شود حق مطالبه هزینه احداث و تجدید بنا را ندارد.

نظریه شماره ۱۴۵۷/۷ مورخ ۲۳/۲/۱۳۷۷

«اخذ تعهد از مالک بعد از انقضای ده سال از تاریخ قرار گرفتن ملک در طرح مورد ندارد.»

سؤال:زمینی از سال ۱۳۶۳ کاربری فضای سبز داشته که تا کنون نسبت به اجرای طرح مذکور پس از ابلاغ به مالک اقدام نشده،لذا با توجه به ماده واحده قانون تعیین وضعیت املاک مصوب ۲۹/۸/۱۳۶۷ در صورت مراجعه مالک برای صدور پروانه ساختمانی آیا می توان تعهد مذکور در تبصره ماده واحده را اخذ نمود یا خیر؟

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه در مورد حقوق مالکانه مالک اراضی تملک شده

اخذ تعهد از مالک اراضی و املاک موضوع قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرحهای دولتی و شهرداری مصوب سال ۱۳۶۷ پس از انقضای مدت ده سال از تاریخ در طرح قرار گرفتن ملک مورد ندارد.

نظریه شماره ۴۰۲۹/۷ مورخ ۲۹/۶/۱۳۷۷

«بعد از انقضای ۱۸ ماه از تاریخ در طرح قرار گرفتن ملک،مالک حق درخواست پروانه ساختمانی را دارد.»

سؤال: بر اساس ماده واحده قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرحهای دولتی و شهرداریها مصوب ۲۹/۸/۱۳۶۷ کلیه ادارات و مؤسسات و سازمانها براساس یرنامه زمان بندی شده بایستی نسبت به تملک املاک واقع در طرح اقدام نمایند.لکن اکثر ادارات برنامه زمان بندی شده به شهرداری ارائه نمی دهند،در این گونه موارد شهرداری به چه صورت تبصره های قانون فوق الذکر را اجرا کند؟ ضمناً در متن ماده واحده ذکر شده پس از اعلام رسمی وجود طرح،کلیه ادارات مربوط موظف به اجرای تملک و تهیه طرح زمان بندی می باشند،لذا خواهشمند است اعلام دارند وجود طرح به معنی تصویب طرح جامع یا هادی شهر است یا خیر؟

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه راجع به پرداخت بهای املاک و صدور پروانه ساخت از سوی شهرداری

۱-به موجب ماده واحده قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرحهای دولتی و شهرداری ها مصوب ۲۹/۸/۱۳۶۷ کلیه وزارتخانه ها و … مکلفند در طرحهای عمومی یا عمرانی که ضرورت اجرای آنها اعلان شده و در اراضی و املاک اشخاص قرار گرفته باشد پس از اعلام رسمی وجود طرح ظرف ۱۸ ماه نسبت به انجام معامله اقدام نمایند.در غیر این صورت مالک از کلیه حقوق مالکانه از جمله احداث بنا، چنانچه اجرای طرح و تملک طبق برنامه زمان بندی شده به کمتر از ده سال تعیین شده باشد مالک به هنگام اخذ پروانه ساختمانی باید تعهد کند که حق مطالبه هزینه احداث و تجدید بنا را نخواهد داشت و چنانچه سازمان مجری طرح برنامه ریزی زمان بندی شده را برای اجرای طرح ارائه نداده و یا زمان اجرای طرح به حداقل ده سال یعد موکول شده باشد مالک در هنگام اخذ پروانه ساختمانی هیچگونه تعهدی در مقابل سازمان مجری طرح به عهده نخواهد گرفت.بنابراین شهرداری ها مکلفند در صورت ارائه برنامه زمان بندی شده برای اجرای طرح که مدت آن کمتر از ده سال موکل شده باشد در زمان اعطای پروانه ساختمانی تعهد مورد نیاز را در اختیار مالک قرار دهند.

۲-وجود طرح به معنی تصویب طرح جامع یا هادی نیست ولی به معنی آن است که سازمان مربوطه با استفاده از وجود طرح محل مورد نیاز خود را تملک نموده و نسبت به اجرای طرح اقدام نماید.

نویسنده : مسعود فریدنی وکیل پایه یک دادگستری