آبان ۸ ۱۳۹۶
درباره انتقال ملک استیجاری و اثر آن بر بقا یا زوال حقوق قراردادی و شروط مندرج در قرارداد اجاره،دادنامه ای از شعبه ۳ دادگاه تجدیدنظر استان تهران به شماره۹۱۰۹۹۷۰۲۲۰۳۰۱۴۹۵-۱۳۹۱/۱۱/۱۱صادر گردیده که در زیر درج می گردد:
رای بدوی
درخصوص دعوی م.ر. فرزند ع. به وکالت از الف.م. فرزند ح. به طرفیت ن.ت.، م.ن.، ح.ج.، م.ج.، الف.خ. به خواسته صدور حکم مبنی بر فسخ و تخلیه یکباب مغازه دارای پلاک ثبتی … بخش … تهران بهلحاظ انتقال به غیر بهانضمام کلیه خسارات قانونی. مستنداً به مدارک پیوست که پس از طی تشریفات و ضوابط قانونی پرونده به این شعبه ارجاع و سپس به کلاسه فوق به ثبت رسیده است، دادگاه صرفنظر از ملاحظه نظریه کارشناسی بهشرح مضبوط در پرونده، لیکن با توجه و امعاننظر به دادنامه شماره ۹۰۳-۱۰/۹/۸۷ صادره از شعبه ۱۴ دادگاه حقوقی تهران که گویای اقامه دعوی مسبوق خواهان با وکالت آقای ر. به طرفیت جملگی خواندگان حاضر، خاصه آقای الف.خ. و به خواسته فسخ و تخلیه و تحویل ملک مورد اجاره بهلحاظ تخلف از شروط فسخ عقد اجاره بهلحاظ تغییر شغل میباشد، که تعاقباً دادگاه با این استدلال که مالک (خواهان دعوی اصلی) ملک متنازعٌفیه را با همین وضعیت موجود از مالک قبلی خریداری نموده است و مالک قبلی از وضعیت موجود در تغییر شغل مطلع بوده است، فلذا بهطور ضمنی رضایت خود را در خصوص تغییر شغل اعلام نموده است، در نتیجه حکم به بطلان دعوی خواهان صادر که رأی موصوف پس از تجدیدنظرخواهی توسط وکیل محترم خواهان اولیه (یعنی موجر) حسب دادنامه شماره ۷۵۹-۱۴/۵/۸۸ صادره از شعبه ۳ دادگاه تجدیدنظر استان تهران مورد پذیرش شناخته نشده در نتیجه حکم بدوی عیناً تأیید میگردد؛ و اما آنچه که از مفهوم و مدلول رأی بدوی میشود استنباط و استنتاج نمود اینکه، پذیرش تغییر شغل از سوی مالک وقت ملک نسبت به فعل آقای الف.خ. یا به عبارتی شخصی که در مقام منتقلٌالیه سرقفلی عین مستأجره، تاکنون موفق به تنظیم سندرسمی اجاره با موجر نگردیده است، نه تنها گویای موجه جلوهدادن تخلف تعرفهشده از شروط قراردادی به حساب میآید، بلکه نکته حائز اهمیت اینکه صرف اعلام رضایت نسبت به تغییر شغل از سوی مالک وقت نسبت به شخص متصرف بهطریق اولی بهعنوان تنفیذ و اعلام رضایت انتقال منافع صورت گرفته از سوی مستأجر کل به متصرف موصوف یعنی خوانده ردیف ۵ بهشمار میآید، که دادنامههای قطعی استنادی فوق بهوضوح گویای این مطلب است که انتقال صورت گرفته از سوی مستأجر کل هر چند در وهله نخست مؤید احراز تخلف از شرط قراردادی بوده و است، لیکن بهمجرد تأیید تغییر شغل نسبت به فعل شخص متصرف (یعنی آقای الف.خ.)، از منظر دادگاه بهطریق اولی به منزله اعلام رضایت نسبت به نقل و انتقال حق کسب و پیشه و سرقفلی موضوع ملک مورد اجاره به شخص ثالث بوده و است. لهذا با وصف مراتب فوق دادگاه ضمن پذیرش مدافعات وکیل محترم خوانده ردیف پنجم دعوی، وکیل خواهان را محمول بر صحت تلقی ننموده، در نتیجه حکم به رد آن صادر و اعلام مینماید. رأی صادره ظرف بیست روز قابل تجدیدنظرخواهی میباشد.
رئیس شعبه ۸ دادگاه عمومی حقوقی تهران ـ میردیلمی
رای دادگاه تجدید نظر
تجدیدنظرخواهی آقای الف.م. نسبت به دادنامه شماره ۱۰۹۷ مورخ ۱۷/۱۱/۹۰ صادر شده از شعبه ۸ دادگاه عمومی تهران که به موجب آن دعوی تخلیه عین مستأجره به جهت انتقال به غیر محکوم به رد اعلام شده است، وارد و موجه نمیباشد. زیرا براساس اظهارات وکلای اصحاب دعوی در جلسه رسیدگی، نقل و انتقالات راجع به منافع قبل از استقرار مالکیت تجدیدنظرخواه بوده است و اگر به فرض هم که نقل و انتقال بدون رضایت مالک سابق بوده است، حق خیار فسخ و حق تخلیه عین مستأجره برای او به وجود آمده است که در زمان مالکیت خود حق خود را اعمال نکرده است و انتقال مالکیت ملک دیگری بهطور ضمنی، دلالت به اسقاط حق دارد و حق فسخ نیز با انتقال مالکیت به منتقلٌالیه منتقل نمیشود و از حقوق متعلقه و وابسته به ملک نمیباشد، بلکه حق مستقلی است که انتقال آن به دیگری نیاز به تصریح دارد. لذا دادگاه با رد تجدیدنظرخواهی مستنداً به ماده ۳۵۸ قانون آیین دادرسی مدنی دادنامه تجدیدنظرخواسته را نتیجتاً تأیید و استوار میکند. این رأی قطعی است.
رئیس شعبه ۳ دادگاه تجدیدنظر استان تهران ـ مستشار دادگاه
ذکایی- حمیدی راد