اثبات مالکیت با نسق زراعی و مباحث مرتبطی مانند انتقال نسق زراعی با سند عادی با عنایت به مشاع بودن اسناد اصلاحات ارضی و مفروزالرعیه بودن تصرفات در غالب مورد، در یکی از نظریات مشورتی به شماره شماره ۱۳۱۹/۹۹/۷ مورخ ۱۳۹۹/۱۱/۲۷ مورد تحلیل و سوال قرار گرفته که در زیر درج می گردد:

نظریه مشورتی در خصوص اثبات مالکیت با نسق زراعی

استعلام :

۱- در مواردی بر اساس سوابق ثبتی شش دانگ یک قریه یا منطقه به نام یک شخص ثبت شده و به نام وی سند مالکیت صادر شده است و سپس در اجرای مقررات اصلاحات اراضی به زارعین صاحب نسق واگذار شده است . در این گونه املاک مالکیت زارع صاحب نسق مشاعی ، اما در طبیعت تصرفات وی مفروز است . حال چنانچه زارع صاحب نسق شش دانگ ملک تحت تصرف و مفروزی خود را به موجب سند عادی به دیگری بفروشد .

الف – آیا دعوای خریدار به خواسته اثبات مالکیت مسموع است یا باید دعوای الزام به تنظیم سند رسمی مشاعی به طرفیت مالکان ثبتی و رسمی مطرح کند ؟

 ب- با توجه به فرض سؤال ، چنانچه سابقا دادگاه حکم بر اثبات وقوع عقد بيع نه اثبات مالکیت بین فروشنده و خریدار راجع به چنین ملکی صادر کرده باشد ، آیا حکم مذکور برای استماع دعوای خلع ید و قلع و قمع کافی است یا با توجه به رأی وحدت رویه شماره ۶۷۲ مورخ ۱۳۸۳/۱۰/۱ هیأت عمومی دیوان عالی کشور الزاما دعوای خواهان باید مستند به سند رسمی باشد ؟

ج- چنانچه دادگاه راجع به ملک دارای سابقه ثبتی حکم بر اثبات مالکیت صادر کند ، صرف نظر از این که حکم صادره محل تأمل است ، آیا حکم مذکور برای طرح دعوای خلع ید کافی است یا دعوای خواهان در هر حال باید مستند به سند رسمی باشد ؟

۲- چنانچه در دعوای « الف » به طرفیت « ب » به خواسته اثبات مالکیت و خلع ید از ملک مورد نزاع دادگاه حکم بر اثبات مالکیت خواهان و خلع يد « ب » را صادر کند و متعاقبا در دعوای « ج » به طرفیت « ب » به خواسته الزام به تنظیم سند رسمی و تحویل مبیع ، دادگاه حکم بر الزام « ب » به تنظیم سند رسمی و تحویل مبيع صادر کند و در جریان اجرای حکم سند مالکیت هم به نام « ج » صادر شود :

اولاً ، روش حل تعارض بین دو حکم مذکور که محکوم له متعدد و محكوم عليه واحد است ، چگونه خواهد بود ؟ 

ثانياً ، چنانچه « الف » به استناد رأی مقدم الصدور دادخواست اعتراض ثالث نسبت به رأی موخر به طرفیت « ب »  و « ج » مطرح کند ، آیا رأی مقدم الصدور معتبر است و رأی موخر الصدور باید الغا شود ؟ آیا سند مالکیت صادره  به نحو مذکور در سؤال رسیدگی به دعوای اعتراض ثالث را با مانع مواجه می کند ؟ آیا « ج » می تواند دعوای اعتراض ثالث نسبت به رأی مقدم الصدور مطرح نماید ؟

پاسخ :

١- الف : با توجه به این که یکی از ارکان دعوی ، خلاف اصل بودن ادعای مدعی است و مطابق ماده ۲۲۳ قانون مدنی ، اصل بر صحت قرار داده است و تنفيذ صرفا ناظر به معاملات فضولی و اکراهی است ، لذا تنفيذ با تأیید اسناد عادی تحت عنوان بیع نامه ، صلح نامه یا هبه نامه ، دعوی محسوب نشده و قابل استماع نیست ؛ لكن چنان چه منظور خواهان ، اثبات وقوع معامله و اثبات مالکیت باشد ، در این صورت با عنایت به رأی وحدت رویه شماره ۵۶۹ مورخ ۱۰/۱۰/۱۳۷۰ هیأت عمومی دیوان عالی کشور ، چنین خواسته ای ( تنفيذ مبایعه نامه عادی ) نسبت به املای ثبت نشده قابل استماع است و برعکس در مورد املاک ثبت شده ، این خواسته مغایر با مقررات مواد ۲۲ ، ۴۲ و ۴۸ قانون ثبت اسناد و املاک مصوب ۱۳۱۰ با اصلاحات و الحاقات بعدی بوده و قابل استماع نیست ؛ مگر در مواردی که به موجب قانون تجویز شده است ؛ مانند دعوای تأیید تاریخ تنظیم اسناد عادی موضوع تبصره ذیل ماده ۶ قانون اراضی شهری مصوب ۱۳۶۰ .

ب : با عنایت به رأی وحدت رویه شماره ۶۷۲ مورخ ۱/۱۰/۱۳۸۳ هیأت عمومی دیوان عالی کشور صدور حکم بر خلع يد مستلزم اثبات مالکیت است ؛ بنابراین در فرض سؤال صرف وجود حکمی از دادگاه مبنی بر اثبات وقوع بیع در گذشته ، برای صدور حکم خلع ید کافی نیست .

ج : اگر چه رسیدگی به دعوای اثبات مالکیت بدون دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال نسبت به املاک ثبت شده فاقد مجوز قانونی بوده و در فرض سؤال که این دعوا رسیدگی و مورد لحوق حكم قرار گرفته است تا زمانی که حکم صادره به قوت خود باقی است ، صدور حكم مبنی بر خلع ید به استناد آن بلامانع به نظر می رسد .

۲- الف : در فرض سؤال باید با بهره گیری از طرق مختلف شکایت نسبت به آراء صادره از جمله اعتراض ثالث و یا اعمال ماده ۴۷۷ قانون آیین دادرسی کیفری مصوب ۱۳۹۲ رفع تعارض شود .

ب : سند مالکیت فرض سؤال مانع از رسیدگی به دعوای اعتراض ثالث نیست .

این مطلب با عنوان نظریه مشورتی در مورد اثبات مالکیت با نسق زراعی تدوین گردیده است.