برای تنظیم سند رسمی انتقال و به تبع آن مالکیت رسمی، اصولاً الزام و اجبار قانونی وجود ندارد. با این حال قانونگذار برای مصادیقی از اموال مانند اموال غیر منقول اعم از املاک مسکونی،تجاری،اداری،زراعی،صنعتی و سایر کاربری های شناخته شده املک ،ابنیه و اراضی،تنظیم سند رسمی را الزامی دانسته است.

مبنای این اجبار احتمالاً اهمیت اقتصادی ،اجتماعی،و حتی سیاسی است که مالکیت چنین اموالی دارد.از طرفی از نظر امنیت قضایی و حقوقی داشتن مالکیت رسمی که بیانگر ثبت مالکیت رسمی بر مال موضوع سند در ارگان یا نهاد خاصی است اهمیت بسزایی دارد.

برای مالکین نیز داشتن سند رسمی مالکیت در اموالی مانند املاک و وسایل نقلیه ،اطمینان خاطر و آرامش را به همراه دارد چون با وجود ثبت و ضبط مالکیت چنین اموالی به نام مالک رسمی در اداراتی مانند اداره ثبت اسناد و املاک و اداره راهنمایی و رانندگی ،احتمال تعرض به مالکیت چنین اموالی بسیار کمتر از حالتی است که مالکیت صرفاً بر اساس قراردادهای عادی حاصل گردیده است.

بر همین مبنا بویژه در مورد املاک و اراضی، داشتن سند رسمی نه تنها الزام قانونی است بلکه موجب تثبیت و خدشه ناپذیر شدن مالکیت مالک می گردد و نتیجتاً حصول نتیجه برای خواهان دعوی تنظیم سند رسمی انتقال مطلوبیت بالایی دارد.

ذیلاً چهار نمونه از آرای صادره از دادگاه تجدیدنظر استان تهران که در بردارنده چهار استدلال معمول در چنین دعاوی است درج می گردد.

۱-لزوم طرح دعوی الزام به تنظیم سند رسمی علیه مالک رسمی

رأی دادگاه

تجدیدنظر خواهی خانم… با وکالت مقصود سیف الهی از دادنامه شماره ۴۱۵ در تاریخ ۱۴/۴/۸۴ صادره از شعبه ۱۲۱ دادگاه عمومی تهران که به موجب آن حکم به بطلان دعوی وی به خواسته الزام تجدیدنظر خواندگان به انتقال رسمی یک دستگاه آپارتمان مورد ترافع و ملحقات آن صادر گردیده وارد و موجه است زیرا به دلالت مبایعه نامه عادی مستند دعوی، تجدیدنظر خواندگان ردیف های اول و چهارم آقایان… اصالتاً و ولایتاً و وکالتاً اقدام به فروش آپارتمان مورد ترافع به تجدیدنظر خواه شده اند اما اینکه بعد از انعقاد قرارداد مذکور آپارتمان مورد معامله صورتجلسه تفکیکی به نام تجدیدنظر خوانده ردیف پنج خانم … قرار گرفته خللی به صحت ارکان قرارداد مستند دعوی که صحت و اصالت ان مصون از اعتراض باقی مانده وارد نمی کند و با وصف اینکه خانم … نیز طرف دعوی در دادخواست نخستین بوده استدلال دادگاه بدوی و اینکه( چون آپارتمان به نام نامبرده منتقل شده و برابر با مقررات ثبتی ملک به نام شخصی است که سند مالکیت به نام وی تنظیم یافته مخدوش است زیرا بدیهی است که دعوی الزام به تنظیم سند رسمی انتقال ملک علیه کسی داده می شود که سند مالکیت به نام وی است و طرح دعوی علیه غیر مالک رسمی اساساً قابل استماع نیست بنا به مراتب مذکور باید پذیرش اعتراض تجدیدنظر خواه دادنامه تجدیدنظر خواسته را طبق قسمت ابتدای ماده ۳۵۸ قانون آیین دادرسی مدنی نقض و با توجه به اصول صحت و لزوم قراردادها و لزوم وفای به عهد و احراز وقوع معامله فی مابین مالکین وقت اصالتاً و ولایتاً وکالتاً و عدم تعرض تجدیدنظر خواندگان بر صحت و اصالت قرارداد مستند دعوی الزام به انتقال رسمی ملک را محمول بر صحت تلقی و با استناد به مواد ۱۰ و ۸۹ و ۲۲۳ قانون مدنی حکم بر الزام تجدیدنظر خوانده ردیف ۵ خانم… مالک رسمی آپارتمان مورد ترافع بر انتقال رسمی آپارتمان مورد معامله و منضمات قراردادی آن به نام تجدید نظر خواه در قبال باقی مانده ثمن معامله صادر و اعلام می گردد و نسبت به سایر تجدیدنظر خواندگان چون در حال حاضر مالکیتی ندارد قرار رد دعوی طرح شده صادر و اعلام می گردد.رأی صادره ظرف ۲۰ روز پس از ابلاغ واقعی به محکوم علیه یا وکیل قانونی وی قابل اعتراض و رسیدگی در همین دادگاه است.

۲-تنظیم سند رسمی ملک از توابع قانونی قرارداد است.

رئیس شعبه ۷ دادگاه تجدیدنظر استان تهران

رأی دادگاه

تجدیدنظر خواهی آقایان… با وکالت آقای … نسبت به دادنامه شماره ۴۹۱-۴۹۰-۹/۵/۸۴ صادره از شعبه ۱۱ دادگاه حقوقی تهران که به موجب آن دعوی متقابل تجدیدنظر خواه مذکور مردود اعلام و حکم به الزام وی به تفکیک و تنظیم سند رسمی انتقال یک باب آپارتمان واقع در طبقه اول ساختمان (پایگرد اول سمت حیاط) به مساحت تقریبی ۸۵ متر مربع و نیز پارگینگ و انباری ان به نام تجدیدنظر خواندگان صادر شده است وارد و موجه نیست؛ عمده ترین اعتراض وکیل تجدیدنظر خواه به خلاصه این است که دادگاه خارج و زاید بر خواسته دعوی خواهانهای بدوی رأی صادره نموده است این اعتراض وی صحیح نیست زیرا تجدیدنظر خواندگان در دادخواست مرحله بدوی خود انجام تعهدات را خواستار گردیده و تعهدات قراردادی مورث تجدیدنظر خواه در مبایعه نامه  عادی در تاریخ ۱۰/۷/۶۷ مستند دعوی فروش یک دستگاه آپارتمان با مشخصاتی که در مورد معامله مذکور است که دارای یک واحد پارکینگ و یک واحد انباری است می باشد و وکیل تجدیدنظر خواندگان نیز در جلسه دادرسی در تاریخ ۱۰/۱۰/۸۲ که در واقع جلسه اول بوده که بر خواسته مزبور اصرار ورزیده و تفکیک آپارتمان را نیز در حین جلسه به خواسته خود اضافه نموده است و الزام به تنظیم سند رسمی نیز از آثار تبعی قرارداد است.بنابراین دادگاه بدوی به چیزی  زاید بر خواسته وکیل تجدیدنظر خواندگان رأی نداده است و این اعتراض وکیل تجدیدنظر خواه مردود است و با عنایت به اینکه اعتراض موجه و مؤثر دیگری نیز که موجبات تخدیش دادنامه تجدیدنظر خواسته را فراهم نماید نشده است و براساس و مبانی استدلال و استنباط دادگاه بدوی در صدور رأی و انطباق مورد با قانون و نیز رعایت اصول و تشریفات دادرسی خدشه واشکالی مترتب نیست و دادنامه وفق مقررات و موازین قانونی و بدرستی صادر شده است و تجدیدنظر خواهی با موارد مندرجه در ماده ۳۴۸ قانون آیین دادرسی مدنی انطباق ندارد بر این اساس ضمن رد اعتراضات وکیل تجدیدنظر خواه دادنامه تجدیدنظر خواسته را با اصلاح آن بدین ترتیب که تجدیدنظر خواندگان باید بقیه ثمن معامله را همزمان با تنظیم سند رسمی پرداخت نماید تأیید و استوار می نماید.رأی صادره قطعی است.

رئیس شعبه ۳۳ دادگاه تجدیدنظر استان تهران

 ۳-عدم لزوم طرح دعوی تنفیذ قرارداد قبل از طرح دعوی تنظیم سند رسمی

رأی دادگاه

در خصوص تجدیدنظر خواهی … با وکالت… نسبت به دادنامه شماره ۱۲۱ در تاریخ ۲۳/۳/۸۵ شعبه ۲۸ دادگاه تهران که با طرح دعوی وی به طرفیت … و غیره به خواسته الزام به تنظیم سند رسمی انتقال به شرح مندرج در آن صادر شده است نظر به اینکه استدلال مندرج در دادنامه مذکور مبنی بر اینکه مستند دعوی مبایعه نامه عادی است که می بایستی در آغاز تنفیذ آن مورد حکم قرار بگیرد مبنای قانونی ندارد و رسیدگی به دعوی الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مستلزم طرح دعوی  جداگانه ای مبنی بر تنفیذ مبایعه نامه عادی نیست و خواهان بدوی می تواند با استناد به مبایعه نامه عادی طرح دعوی الزام به تنظیم سند رسمی انتقال نماید چرا که رسیدگی به دعوی الزام به تنظیم سند رسمی انتقال موجب رسیدگی دادگاه به اصالت یا عدم اصالت مبایعه نامه ارایه شده خواهد بود.بنابراین وفق بندهای « ج و هـ » ماده ۳۴۸ قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی وانقلاب در امور مدنی تجدیدنظر خواهی رسیده وارد وموجه تشخیص داده شده و با استناد به ماده ۳۵۳ همان قانون قرار رد دعوی معترض عنه نقض می شود و پرونده برای ادامه رسیدگی به دادگاه بدوی برگردانده می شود.رأی صادره قطعی است.

رئیس شعبه ۱۶ دادگاه تجدیدنظر استان تهران

۴-تنظیم سند رسمی فرع بر گرفتن پایان کار و صورتمجلس تفکیکی است.

رأی دادگاه

در خصوص تجدیدنظر خواسته به شماره ۳۹۲ در تاریخ ۳۱/۴/۸۵ صادره از شعبه ۱۲ دادگاه عمومی حقوقی کرج در آن قسمت که به صدور حکم بر محکومیت سازمان.. به تفکیک و تنظیم سند رسمی  انتقال مورد معامله در حق خواهان اشعار دارد مخالف موازین قانونی و اصول دادرسی و محتویات پرونده است زیرا صرف نظر از ادعای تجدیدنظر خواه مبنی بر رعایت نشدن مندرجات قرارداد عادی شماره… در تاریخ… به وسیله شرکت… نظر به اینکه هزینه های جنبی اعم از پایان کار و عوارض شهرداری و و هزینه های مربوط به صدور سند و تفکیک واحدهای موضوع قرارداد توسط شریک پرداخت و به نسبت سهم الشرکه تقسیم خواهد شد.بنابراین تفکیک واحدهای موضوع قرارداد جزو تعهدات تجدیدنظر خواه نیست و تنظیم سند مورد معامله فرع بر گرفتن پروانه پایان کارو صورتجلسه تفکیکی است و تا زمانی که این امور انجام نگردیده تنظیم سند رسمی متعذر است.بنابراین دادگاه ادعای تجدیدنظر خواه را موجه تشخخیص داد به استناد صدر ماده ۳۵۸ از قانون آیین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور مدنی رأی دادگاه بدوی را نقض می کند و قرار رد دعوا را صادر می نماید.رأی دادگاه قطعی است.

رئیس شعبه ۱۸ دادگاه تجدیدنظر استان تهران

مطلب مرتبط را در این لینک جستجو نمایید.