چنانچه محل تجاری مورد اجاره در مالکیت مشاعی باشد انقضای تخلیه به علت نیاز شخصی وقتی مورد قبول است که تمامی مالکین به آن نیاز داشته باشند و نیاز برخی از مالکین موجب صدور حکم تخلیه نخواهد بود.
دادنامه:۹۲۰۹۹۷۰۲۲۲۵۰۰۰۵۳
رأی دادگاه
در خصوص دعوی آقای …. وکیل خواهان های موصوف به طرفیت آقای … با وکالت آقای …. به خواسته صدور حکم بر تخلیه به لحاظ نیاز شخصی با احتساب کلیه خسارات قانونی با جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری جهت تعیین سرقفلی مستاجر به شرح دادخواست تقدیمی عمده اظهار وکیل خواهان این است:« احد از خواهان ها خانم …. قصد کسب و تجارت داشته در حال حاضر فاقد هر گونه شغل و هر گونه درآمد می باشد و نیاز شدید به عین مستاجره موضوع قرارداد اجاره مورخ ۲۵/۷/۱۳۶۴ دارد صدور حکم به شرح خواسته مورد استدعاست.» نظر به اینکه وکیل خواهان ها در مقام اثبات ادعا دلیلی اقامه نکرده است که نشانگر نیاز شخصی خواهان ها به مغازه تحت اجاره خوانده باشد وانگهی حسب اسناد اقامه شده توسط وکیل خوانده روشن می شود که خواهان ها (ورثه مرحوم … ) مالک مغازه های دیگری در پاساژ … می باشند که از آن استفاده نمی نمایند بنابراین دادگاه دعوی را فاقد وجهت قانونی و بلادلیل تلقی و مستنداً به ماده ۱۹۷ قانون آیین دادرسی مدنی حکم بر بطلان دعوی خواهان ها را صادر و اعلام می نماید. حکم صادره حضوری و ظرف ۲۰ روز پس از ابلاغ قابل تجدیدنظر خواهی در دادگاه تجدیدنظر استان تهران است.
رئیس شعبه ۱۶ دادگاه عمومی حقوقی تهران-ارغوان
رأی دادگاه تجدیدنظر
در خصوص تجدیدنظر خواهی مطروحه از ناحیه آقای … به وکالت بلاواسطه و مع الواسطه از سوی تجدیدنظر خواهان ها آقایان و خانم ها …. همگی به طرفیت تجدیدنظر خوانده آقای … نسبت به دادنامه تجدیدنظر خواسته به شماره ۰۰۵۶ مورخ ۲۲/۵/۹۱ شعبه ۱۶ محترم دادگاه عمومی حقوقی تهران که به صدور حکم بر بطلان دعوی بدوی تجدیدنظر خواهان ها به خواسته صدور حکم بر تخلیه عین مستأجره (که هیچ گونه مشخصه ای از آن در دادنامه تجدیدنظر خواسته قید و درج نگردیده ) و ظاهراً موضوع قرارداد اجاره عادی ۲۵/۷/۱۳۶۴ بوده که در نهایت منافع عین مستأجره مرقوم تماماً به تجدیدنظر خوانده واگذار گردیده و به علت نیاز شخصی احد از خواهان های بدوی ( تجدیدنظر خواه ردیف چهارم) خانم … اشعار داشته دادگاه از توجه به جمع محتویات پرونده و جامع اوراق آن به ویژه مفاد دادخواست حاوی دعوی بدوی و ضمایم پیوسی مربوطه و نیز عنایت به علت و جهت تخلیه که منعطف به نیاز شخصی فقط یکی از مالکین ( موجرین ) و به قائم مقامی متوفی مرحوم… اعلام و اشعار گردیده که از ابتدای طرح و اقامه دعوی مرقوم مورد توجه واقع نشده و از آنجا که اولاً منافع عین مستاجره به عنوان امری واحد بوده است که امکان تجزیه و انفکاک به اجزای مستقل واحد را نداشته و به علت ماهیت منفعت عین مستاجره قابلیت تبعض و تجزیه پذیری را نیز دارا نبوده است. ثانیاً : با توجه به آنکه فقط احد از موجرین و مالکین ( خواهان های بدوی ) خانم … برابر ادعای ابرازی نیاز به عین مستاجره یاد شده داشته و برابر اظهارات صریح و بلاشبهه مندرج در دادخواست حاوی دعوی بدوی و نیز لایحه تجدیدنظرخواهی دیگر مالکین نیازی به عین مستاجره یاد شده نداشته اند و عملاً ادعایی در آن خصوص ابراز ننموده اند بنابراین و از ابتدای طرح و اقامه دعوی بدوی نسبت به چهار تن از خواها نها فاقد موقعیت قانونی و غیر قابل استماع بوده که متاسفانه در طرح دعوی مرقوم و نیز رسیدگی بدوی به کلی مغفول باقی مانده است زیرا با توجه به عدم ابراز نیاز شخصی در استفاده از منافع عین مستاجره متنازع فیه و از سوی چهارتن از خواهان ها ( به غیر از خانم .. ) دعوی مرقوم از ناحیه مشارالیهم قابلیت استماع نداشته و ورود ماهوی به آن نیز فاقد توجیحه قانونی می باشد. ثالثاً : از آنجا که منفعت عین مستاجره و به علت ماهیت آن قابلیت تجزیه پذیری نداشته و در ما نحن فیه کلیه موجرین نیاز به منافع آن نداشته اند و استماع دعوی بدوی به علت نیاز شخصی احد از مالکین فاقد موقعیت قانونی بوده و این معنی در نظریه مشروح ۵۶۲/۷ مورخ ۲۷/۸/۱۳۵۸ اداره کل حقوقی و تدوین قوانین قوه قضائیه منعکس و مندرج می باشد زیرا تخلیه مورد اجاره به منظور احتیاج شخصی موجر برای کسب و یا پیشه و یا تجارت موضوع بند ۳ ذیل ماده ۱۵ قانون روابط موجر و مستاجر در سال ۱۳۶۵ ناظر به موردی است که موجر مالک شش دانگ مورد اجاره باشد چنانچه این معنی از صدر ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر که ماده ۱۵ آن قانون نیز معطوف به ان است مفهوم و استنباط می شود همچنین با توجه به این که حق به موجر داده شده اطلاق آن منصرف به موجر شش دانگ خواهد بود نه موجر سهم مشاع و عبارت بند ۲ ذیل ماده ۱۵ قانون پیش گفته که تخلیه را برای احتیاج شخصی موجر پیش بینی نموده و دلالت بر همین نظر دارد بنابراین درواست تخلیه مرقوم که فقط متوجه احد از مالکین خانم … بوده و دیگران ادعا و نیازی در آن خصوص نداشته اند فاقد موقعیت قانونی و غیر قابل استماع بوده است. رابعاً ورود ماهوی نسبت به دعوی مرقوم و نسبت به چهارتن از خواهان های بدوی که نیازی به استفاده از منفعت عین مستاجره نداشته اند مطابق مقررات قانونی نبوده زیرا نامبردگان دلیل یا دلایلی در آن خصوص ابراز نداشته تا قابلیت ممیزی و ارزیابی و رسیدگی را دارا باشد و صدور حکم ماهوی به طرفیت مشارالیهم نیز از منقصت های اساسی رسیدگی بدوی و دادنامه تجدیدنظر خواسته محسوب شده که قابلیت توجیه قانونی نداشته زیرا چنانچه در آینده مشارلیهم ادعائی در آن خصوص داشته و ادله شایسته ای پیرامون آن ابراز نمایند رأی مذکور مانع اجابت خواسته آنها که قبلاً به طور صحیح و اصولی مورد رسیدگی قرار نگرفته خواهد بود. خامساً : اصولاً و از ابتدای طرح و اقامه دعوی دلیل یا دلایل شرعی مبنی بر نیاز شخصی خانم … به منفعت عین مستاجره تقدیم و ارایه نگردیده و وکیل مشارالیها به صرف ابراز بلاجهت و بلادلیل قانونی اکتفا و بسنده کرده است و عملاً بار اثبات دلیل دعوی موکلین خویش عملا خانم …. را به عهده محکمه و مرجع رسیدگی بدوی قرار داده و در ستون تعرفه دلایل حتی به یک دلیل شرعی یا قانونی در اثبات ادعای مشارالیها استناد و تمسک نداشته و با تغافل از امر هم یاد شده صرفاً به احصای مستندات ( قرارداد اجاره-وکالت نامه-سند مالکیت –حصر وراثت و ارجاع امر به کارشناسی ) پرداخته و در نهایت محویات پرونده کلاسه ۸۹۰۵۷۷ مطروحه در شعبه ۳۱ دادگاه عمومی حقوقوی تهران را (پیرامون محکومیت غیابی موکلینش به تنظیم سند اجاره رسمی و له تجدیدنظر خوانده ) مورد استناد قرار داده و به تکالیف قانونی خویش در ابراز مستندات احتمالی از پرونده مرقوم مبادرتی نورزیده و عملاً بار اثبات دعوی بلاجهت و بلادلیل مطروحه را عهده محکمه قرار داده است مضافاً آنکه با توجه به تاریخ تولد خانم … (ظاهراً ۱۳۳۹ که در وکالتنامه های ابرازی ناخوانا بوده و مممکن است ۱۳۳۹ نیز قرائت گردد) و گذشت حداقل بیش از ۵۰ سال از سن مشارالیها و عدم اشتغال قبلی به هر گونه کسب و کار و عدم ارایه هر گونه ادله ایی پیرامون حداقل مهار های فردی و شخصی در آن خصوص اصولاً به صرف ادعا ، اکتفا و پرداخته شده است. بناء علی هذا و با عنایت به مراتب معنونه مارالذکر و صرف نظر از مراتب و چگونگی رسیدگی بدوی نسبت به دعوی خواهان ها نیز جلسه رسیدگی ۱۷/۵/۹۱ و استناد به صورت جلسه اجرای قرار تامین دلیل حوزه ۶۰۷ مجتمع شماره های ۱۲ و ۱۳ شورای حل اختلاف تهران که اصولاً موثر در مقام نبوده و بلادلیل و بلاجهت موضوع رسیدگی منعطف به آن شده که مورد اعتراض وکیل تجدیدنظر خواهانها نیز قرار گرفته و از آنجا که اصولا دعوی بدوی از ناحیه چهارتن از خواهان ها ( به غیر از خانم … ) قابلیت استماع نداشته و ورود ماهوی نسبت به دعوی مشارالیهم و صدور حکم ( رای ماهوی ) در آن خصوص فاقد موقعیت قانونی بوده و از سوی مشارالیها نیز دلیل شرعی یا قانونی از ابتدای طرح و اقامه دعوی تقدیم و ارایه نشده و نسبت به نامبرده نیز دعوی فاقد موقعیت قانونی و غیر قابل استماع بوده است لذا دادگاه به علت آنکه رأی موضوع دادنامه تجدیدنظر خواسته در غیر موضع قانونی اصدار یافته لذا دادگاه صرفاً با قبول و پذیرش کلی و عمومی تجدیدنظر خواهی مطروحه و مستنداً به ماده ۳۵۸ قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی و رعایت ماده ۳۵۶ ناظر به مواد ۱و۲و۳ و بنده های ۷و۸و۹و۱۰ ذیل ۸۴و۸۹ و نیز بند ۶ ذیل ماده ۵۱ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ ضمن نقض دادنامه تجدیدنظر خواسته در نتیجه قرار رد ( عدم استماع ) دعوی بدوی خواها نهای مرقوم را صادر و اعلام می دارد.رأی قطعی است.
مستشاران شعبه ۲۵ دادگاه تجدیدنظر استان تهران
طاهری-موحدی
اشتراک :
