دعوی الزام به تنظیم سند رسمی املاک اعم از اینکه ملک مورد ادعای خواهان،آپارتمان ،زمین فاقد اعیانی،دارای عرصه و اعیان،دارای کاربری زراعی و باغی باشند یا در محدوده و حریم شهر؛ از جمله دعاوی و پرونده هایی است که به کارگیری یک وکیل متخصص املاک و اراضی در موقع طرح دادخواست تنظیم سند رسمی آنها، به نفع خواهان پرونده و چنانچه خوانده در عالم واقع ذیحق باشد به مصلحت مشارالیه می باشد.

منشأ طرح دعوی تنظیم سند رسمی؛خودداری فروشنده از انتقال رسمی ملک می باشد.

انتقال رسمی و اخذ سند مالکیت که مسبوق بر تنظیم سند انتقال در قالب یکی از عقود می باشد،از چند جهت برای خریدار یا منتقل الیه دارای ارزش و اهمیت است.

 نخست اینکه ملاک در مالکیت اموال غیر منقول اعم از آنکه ملک عرصه یا اعیان باشد،مندرجات دفتر املاک اداره ثبت می باشد و دولت تنها کسی را که نام او به عنوان مالک در دفتر مذکور قید شده است؛مالک می شناسد.

دوم اینکه گرفتن سند مالکیت که مقدمه آن در بحث حاضر،تنظیم سند رسمی انتقال می باشد؛موجب می گردد که امکان وقوع جرائمی مانند فروش مال غیر، معامله معارض و جعل بر روی ملک مورد دعوی یا اسناد مرتبط با آن کاهش یابد چون در فرضی که تنها مدرک مالکیت سند عادی مانند مبایعه نامه تنظیمی در مشاورین املاک و بنگاه های معاملات ملکی است؛هر لحظه امکان ثبت معامله معارض یا انتقال ملک مورد دعوی بدون رضای مالک وجود دارد و در صورت تحقق هر یک از این جرائم و یا جعل سند انتقال دیگری؛مشکلات و مصائب حقوقی و قضایی برای خریدار حادث می گردد که تحمیل هزینه های دادرسی و حق الوکاله کمترین خسارات آن است.

سومین مزیت انتقال رسمی املاک انتقالی و گرفتن سند مالکیت؛ امکان وثیقه گذاری املاک مذکور است زیرا بدون ارسال جوابیه اداره ثبت به مراجعی مانند دادگستری،بانک ها و دفاتر اسناد رسمی، وثیقه گذاری املاک مذکور در قالب قرارهای تأمین کیفری و سند رهن میسر نمی باشد. چرا که بر اساس ماده ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک مصوب ۲۶/۱۲/۱۳۱۰ « همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید؛دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده ست و یا کسی که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت مالک خواهد شناخت»

چهارمین فایده ثبت رسمی املاک و انتقال رسمی ملک این است که پس از فوت مالک رسمی؛ ورثه وی با داشتن سند مالکیت (به نسبت املاکی که تنها بر اساس سند عادی در مالکیت مورث قرار دارند)

آسان تر می توانند ترکه را شناسایی و تصرف نمایند و به طور طبیعی امکان حیف و میل املاک موروثی توسط کلاهبرداران،جاعلین و زمین خوران کاهش می یابد.

بر این مبنا خریدار یا منتقل الیه قراردادی که بر اثر آن، ملک به او منتقل شده است برای تنظیم سند سمی به فروشنده یا انتقال دهنده مراجعه می نماید؛چنانچه طرف مقابل خواسته متقاضی تنظیم سند را برآورده نماید و مثلاً با انجام تشریفات و مقدمات تنظیم سند رسمی از جمله اخذ مفاصا حسابهای لازم از شهرداری و دارایی و گرفتن تأییدیه های لازم از مراجعی مانند جهاد کشاورزی،اداره ثبت اسناد و املاک،مسکن و شهرسازی،و … ؛شخصاً در دفتر اسناد رسمی حاضر و سند انتقال را امضا نماید و یا با دادن وکالتنامه به منتقل الیه یا دیگری زمینه انتقال رسمی را فراهم آورد؛منازعه ای و دعوایی رخ نداده و پرونده ای نیز در مراجع قضایی تشکیل نمی شود.

ولی در موارد بسیاری انتقال دهندگان به دلایل و ادعاهای وارد یا ناوارد از انتقال رسمی ملک خودداری می نمایند؛در اینجا اختلاف حادث؛ و معمولاً از ناحیه منتقل الیه دعوای الزام خوانده به حضور در دفتر اسناد رسمی و انتقال رسمی ملک مورد معامله طرح می گردد. طرف مقابل نیز چنانچه ادعای بطلان یا انحلال قرار دارد را بر مبنای فسخ،انفساخ یا اقاله داشته باشد ممکن است بدون طرح دعوی متقابل یا مرتبط و یا با اقاله هر یک از دعاوی مذکور به دفاع از خود بپردازد.

در دعوی تنظیم سند رسمی بایستی شخصی را طرف دعوی قرار داد که از نظر قانون امکان الزام او به تنظیم سند رسمی انتقال میسر است.

تنظیم سند رسمی ملک جزو توابع عرفی و قانونی معامله و قرارداد است و حتی در فرض شرط ننمودن انتقال رسمی یا عدم تعیین تاریخ رسمی برای انتقال و حتی در فرض انقضای موعد تعیین تنظیم سند؛انتقال دهنده از انتقال رسمی معاف نمی گردد.

دعوی تنظیم سند رسمی ملک حسب رویه دادگاه های حقوقی از جمله دعاوی راجع به اموال غیر منقول است پس بایستی در دادگاهی که ملک مورد دعوی در آنجا واقع گردیده است،تشکیل پرونده داد.

برای تنظیم سند رسمی آپارتمان بایستی مقدمات و تشریفات لازم برای انتقال رسمی آپارتمان مورد دعوی خواهان فراهم گردد.زیرا آپارتمان مورد دعوی جزیی از پلاک اصلی و مادر به حساب می آید که قاعدتاً بایستی از پلاک اصلی، منفک و دارای پلاک ثبتی مجزایی گردد.

تنظیم سند رسمی املاک و اراضی دارای قیودی است که باعث می گردد در مواردی دعوی تنظیم سند به نتیجه نرسد اینکه آیا ملک مورد معامله مطلق یا در توقیف است و اینکه آیا تجزیه ملک مورد دعوی و تفکیک آن از اراضی و املاک و ابنیه اصلی و تنظیم سند رسمی جداگانه برای انتقال آن،میسر است یا خیر؟از جمله مواردی است که ممکن است موجب رد دعوی تنظیم سند رسمی گردند.