تنظیم سند رسمی املاک ، اراضی ومستغلات ،علاوه بر ایجاد امنیت معاملاتی واطمینان خاطر برای مالکین اراضی واملاک، ضمن کاهش دعاوی دامنه دار ملکی حقوقی وکیفری ،باعث شفافیت مالی ومالیاتی وتسهیل مقوله عدالت در وصول مالیات والبته شفافیت در منشآ مالکیت اشخاص می گردد.

بر همین مبنا یکی از دغدغه های خریداران املاک واراضی اخـــــذ سند رسمی انتقال وسند مالکیت است. درآیین دادرسی مدنی ، این دغدغه خریداران را “خــــواسته” می نامند.

جاری ومجرای خواسته مذکور که به نظرمی رسد عنوان صحیح آن ” الزام به حضوردر دفترخانه اسناد رسمی وتنظیم سند رسمی ” است؛ زمانی است که فروشنده ملک از انتقال رسمی ملک مورد معامله خودداری می نماید.

بیشتر بدانید: نمونه دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ملک

پرسشی که به ذهن می رسد، این است که آیا مانند سایر توافقات وشروط ،تعهد انتقال رسمی ملک مورد معامله نیز بایستی مورد تراضی طرفین قرار گیرد؟ به بیان بهتر چنانچه انتقال دهنده که حسب مورد در عقد بیع ، “فروشنده “در عقد صلح، “مصالح” در هبه،” واهب” و…است، تعهدی مبنی بر تنظیم سند رسمی ملک مورد معامله را در قرارداد تنظیمی بر عهده نگرفته باشد آیا الزام وی به تنظیم سند رسمی ممکن است ؟

در این مورد باید دانست حداقل در مورد املاکی که دارای سابقه ثبتی بوده و در دفتر املاک اداره ثبت اسناد واملاک به ثبت رسیده اند، تنظیم سند رسمی انتقال برای کلیه عقود یادشده ،الزامی است .وبه تعبیر رویه قضایی تنظیم سند رسمی این دسته از املاک واراضی ، از توابع قانونی وعرفی عقد می باشد.

 پس تنظیم سند رسمی ملک یکی از لوازم استیلای منتقل الیه بر ملک مورد معامله است. در همین زمینه می توان به ماده ۳۶۷ قانون مدنی استناد نمود که اشعار داشته است ” تسلیم عبارت است از دادن مبیع به تصرف مشتری به نحوی که متمکن از انحاء انتفاعات باشد وقبض عبارت است از استیلاء مشتری برمبیع “

همانطوریکه می دانیم خریدار یا هر منتقل الیه دیگری که ملک به وی انتقال می یابد برای فروش ملک خود یا برای تثبیت مالکیت شخصی خود؛ خواه قصد انتقال ملک مورد معامله را به غیر داشته باشد یا خیر، متقاضی تنظیم سند  می گردد و چنانچه فروشنده یا هر انتقال دهنده عقدی دیگری، منکر حق خواهان تنظیم سند گردد، اختلاف محقق و فرآیند دادخواهی شروع می گردد. وطبیعتاٌ خریدار به عنوان خواهان دعوی تنظیم سند رسمی وفروشنده به عنوان خوانده دعوی مذکور، طرفین پرونده را تشکیل می دهند .

برای اطمینان بخشی از حصول نتیجه دعوی تنظیم سند رسمی بهتر است خواهان ، از دادگاه رسیدگی کننده در خواست نماید که  اداره ثبت اسناد واملاک دستور منع نقل و انتقال مورد معامله را صادر نماید. اثر دستور موقت این است که راه فرار فروشنده از ادای تعهد را مسدود و زحمات وهزینه های خواهان دعوی تنظیم سند یا وکیل وی ،به هدر نمی رود.

گواهی دفتر خانه اسناد رسمی دائر بر عدم حضور فروشنده برای تنظیم سند و در مقابل حضور خریدار با همراه داشتن الباقی ثمن معامله ودر فرض عدم تعیین موعد برای تنظیم سند رسمی ویا انقضای موعد وعدم تنظیم سند به هر علتی ،اظهارنامه ارسال شده توسط خواهان دعوی تنظیم سند خطاب به فروشنده مبنی بر درخواست حضور در دفتر خانه اسناد و انتقال رسمی ملک ، در کنار مفاد جوابیه ثبتی از جمله مدارک ودلایلی هستند که بیانگرحقانیت خواهان وعـــدم تنظیم سند رسمی ملک از ناحیه خوانده، محسوب می گردند.

روشن است که نحوه طرح دعوی وتنظیم دادخواست تنظیم سند رسمی بسته به اینکه فروشنده ،مالک رسمی ملک مورد دعوی باشد یا وکیل مالک ویا جزو ایادی باشد که سلسله آنها به مالک رسمی می رسد و یا اینکه فروشنده به سایر عناوین نمایندگی غیر از وکالت اقدام به فروش نموده باشد واینکه در چه مرجعی وبا طی چه  مقدماتی طرح دعوی نمود، از جمله ظرایف حقوقی هستند که بهتر است با استخدام وکیل ویا حداقل هدایت ومشاوره وکیل دادگستری که دارای تجربه وتوان علمی در حوزه دعاوی ملکی است ،انجام پذیرد.

این مطلب با موضوع تنظیم سند رسمی املاک تدوین گردیده است.

نویسنده: مسعود فریدنی وکیل پایه یک دادگستری