خرداد ۱۸ ۱۳۹۷
سرقفلی در عرف معاملات املاک تجاری یا دارای موقعیت تجاری، دارای مفهوم عرفی مشخصی است.
سرقفلی در عرف خاص معاملات املاک و کسبه و تجار ،به نظر با مفهوم حق کسب و پیشه ی موضوع قانون موجر و مستاجر ۱۳۵۶ منطبق است.
اما در قانون موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ معنای دیگری از سرقفلی ارائه شده است.
در قانون موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ به موجب موارد محدودی،مالک (موجر)می تواند تخلیه مورد اجاره را تقاضا نماید.
در حالی که در قانون مذکور ،اصل بر تداوم رابطه استیجاری است و با تداوم رابطه اجاری، برای مستاجر حق کسب و پیشه ای بوجود می آید که با گذر طولانی زمان ، ارزش آن به چندین برابر ارزش ملکیت می رسد و گویی مستاجر مالک کل ملک و منافع آن است!
در همین حال چنانچه بر حسب موارد قانونی از مستاجر دارای حق کسب و پیشه ،تخلیه به عمل آید(مثلا در اثر تعدی و تفریط مستاجر) و حق کسب و پیشه از او ساقط گردد،یقیناً مستاجر،متضرر می گردد.
آیا راهی برای جبران وضعیت مستاجر وجود دارد و آیا می توان در قالب مطالبه سرقفلی و نه حق کسب و پیشه ،به جبران وضع مستاجر کمک نمود؟
مشروح بحث یکی از نشستهای قضایی قضات استان تهران که در این ارتباط است (با ذکر منبع) در زیر درج گردیده است:
سوأل) باتوجه به اینکه از نظر مقررات فقهی و قانونی ( قانون موجر و مستأجر سال ۷۶ ) بین حق کسب یا پیشه یا تجارت و حق سرقفلی ، تفاوت می باشد ، آیا فردی که به عنوان مستأجر به علت تخلف به تخلیه محکوم شده و از حق کسب یا پیشه یا تجارت محروم گردیده است ، می تواند مثلأ ، دعوای مطالبه حق سرقفلی مندرج در قرارداد اجاره به نرخ عادله روز نماید؟
آقای حمزه نژاد ( مجتمع قضائی ولیعصر ًعج ً ) :
حق کسب و پیشه ، یک حق تدریجی الحصول است ، چه در قرارداد ذکر شده باشد و چه نشده باشد. اما سرقفلی ، یک مفهوم حقوقی است که تابع قرارداد است. یعنی ، اگر در قرارداد ذکر نشود ، هیچ حقی برای مستأجر متصور نیست. اما ، آیا برای مستأجر در عین مستأجره ، حقی تحت عنوان حق کسب و پیشه متصور است یا خیر ؟ باید گفت قانون سال ۷۶ موجر و مستأجر در خصوص سرقفلی است و در باب حق کسب و پیشه وارد نمی شود که ما بگوییم آن را نقض کرده است. حق کسب و پیشه با کار فرد حاصل می شود و با سرقفلی فرق دارد. سرقفلی را در واقع می خرند و با سپرده و ودیعه فرق دارد. یعنی سپرده و ودیعه را حین الاسترداد باید به نرخ روز محاسبه کرد. ولی ، سرقفلی را فرد خریداری می کند.
قسمت هایی از مطالب جمع آوری شده ، در ارتباط با سوأل مطروحه توسط ،
آقای روحانی فر ( قوچانی ) ریاست محترم شعبه ۱۰۲ دادگاه عمومی تهران :
نظریه فقها در خصوص ماهیت سر قفلی :
_ تعریف فقهی سرقفلی چیست ؟ آیا همان حق کسب و پیشه است ؟
آیت اله میرزا جواد آقا تبریزی :
سرقفلی حقی است متعلق به ملک_ مثل حق ریشه_ که مالک می تواند در عوض مالی آن را به دیگری واگذار ، به طوری که آن شخص دیگر ، بتواند ملک را برای خود اجاره کند و یا حق مزبور را در قبال گرفتن مال به دیگری واگذار کند ، که دیگری اجاره نماید.
آیت اله سید علی سیستانی :
سرقفلی اصطلاح فقهی نیست . ولی ، برای آنچه در عرف سرقفلی نامیده می شود ، راه حل فقهی وجود دارد که تفصیل آن را می توانید در توضیح المسائل چاپ اخیر در ملحقات قسمت ۱۶ به عنوان سر قفلی بخوانید.
آیت اله موسوی اردبیلی :
سرقفلی تعریف فقهی ندارد. ولی ، در عرف فعلی بازار ، مفهوم گرفتن ( سرقفلی ) این است که مستأجر حق داشته باشد هر قدر خواست محل اجاره را در اختیار داشته باشد و از هر کس خواست پول بگیرد و محل را به او واگذار کند و صاحب محل نه حق اخراج او را داشته باشد و نه مانع واگذاری او شود ، فقط گاهی صاحب ملک شرط می کند که در مقابل موافقت واگذاری از طرف دوم یا سوم ، مبلغی پول بگیرد. همه این مطالب اگر به صورت لفظی هم نباشد ، مفهوم آن گرفتن سرقفلی است و معامله مبنیاً علیه انجام می شود و این صحیح و شرعی است .
آیت اله نوری همدانی :
اگر محل اجاره شود و در اثر فعالیت مستأجر و حسن مدیریت او آن عمل مورد توجه و مراجعه مردم قرار گیرد ، برای مستأجر حقی به وجود می آورد که آن را سرقفلی می نامند ضمناً در همین رابطه توجه کنندگان محترم را به سوألات ۳ و۷ و ۸ و ۱۴ و ۱۱ و ۱۲ نظرات اکثریت و اقلیت کمیسیون امور حقوقی و قضائی دادگستری استان تهران ( جلد دوم مجموعه دیدگاه های قضائی قضات دادگستری استان تهران ) جلب می نماییم.
سوأل وزارت امور اقتصادی و دارایی از شورای محترم نگهبان و نظر مورخه ، ۳/۶/۶۱ ، فقهای محترم شورای نگهبان در مورد کسب و پیشه :
شورای محترم نگهبان
موضوع : سرقفلی شعب استیجاری بانکها
بر اساس ماده ۱۹ قانون مالک و مستأجر ( هرگاه در اجاره نامه حق انتقال به غیر سلب شده و یا اجاره نامه ای در بین نبوده و مالک راضی به انتقال به غیر نباشد ، باید در مقابل تخلیه مورد اجاره ، حق کسب یا پیشه یا تجارت مستأجر را بپردازد ، والا ، مسأجر می تواند برای تنظیم سند انتقال به دادگاه مراجعه کند ).
خواهشمند است به منظور حفظ منافع بانکها و نهایتاً دولت که دارای تعداد معتنابهی شعب و بدون سرقفلی هساتند و این شعب در حال حاضر ارزش زیادی دارد و با توجه به اینکه مفاد قراردادها از نظر قوانین اسلامی ، محترم است. نظر آن شورا را اعلام فرمایید.
معاون امور بانکی وزارت اقتصاد و دارائی
بسم الله الرحمن الرحیم
معاونت امور بانکی وزارت امور اقتصاد و دارائی
عطف به نامه شماره ۳۳۵۵۶۱/۴/۱۳ به پیوست اسناد اوراق مربوط به شکایت آقای… و فتوای حضرت امام خمینی مدظله ، اشعار می دارد ، ذیل ماده ۱۹ قانون روابط مستأجر و موجر ( هرگاه در اجاره نامه حق انتقال به غیر ، سلب شده ، تا آخر ماده ) شرعی نیست و اعتبار قانونی ندارد.
توضیح : در خصوص مشروعیت حق کسب و پیشه یا به طور مصطلح ، سرقفلی به طور عام و کلی بدین معنی که مستأجر محل کسب و پیشه و لو مبلغی پرداخت نکرده و اثر مادی در محل کسب ایجاد نکرده باشد ، حق داشته باشد ، پس از پایان مدت اجاره برای تخلیه محل مبلغی را از مالک مطالبه و دریافت کند .
بحث فراوانی وجود دارد و عموماً فتوای بر عدم مشروعیت مطالبه چنین وجهی است . حضرت امام خمینی رضوان اله تعالی علیه نیز در آخر جلد دوم تحریرالوسیله تحت عنوان المسائل المستحدثه ، مبحث سرقفلی را مطرح و در مسأله (۱) مبحث سرقفلی می فرمایند:
اجاره اعیان مستأجره ، اعم از مغازه ، خانه و غیره . اینها حقی را برای مستأجر ایجاد نمی کند به گونه ای که بعد از اتمام مدت اجاره ، موجر حق اخراج مستأجر را نداشته باشد و همچنین طولمدت اقامت و تجارت مستأجر در محل کسب ، یا وجاهت و قدرت تجاری مستأجر که موجب توجه افراد و مشتریان به محل کسب او می شود .
حقی را برای مستأجر بر اعیان مورد اجاره ایجاد نمی کند. بنابراین ، پس از پایان مدت اجاره باید ملک را تخلیه و تسلیم صاحبش نماید و اگر بدون رضایت مالک در آن محل بماند ، غاضب و گناهکار است…
و در مسأله (۲) می فرمایند :
اگر چنین مستأجری این محل کسب را به دیگری اجاره دهد ، این اجاره باطل است و اگر به عنوان مال الاجاره چیزی بگیرد ، حرام است…
و در مسأله (۳) نیز می فرمایند :
سرقفلی ای که این فرد غاصب در این صورت می گیرد ، حرام است…
آنچه تحت عنوان سرقفلی ، گرفتن آن معنی ندارد ، مبلغی است که در ابتدای امر مالک هنگام اجاره دادن ملک خود به عنوان سرقفلی می گیرد ، امام خمینی (ره) در مسأله (۸) در این خصوص می فرمایند:
مالک می تواند ، برای اجاره دادن ، محل هر مقدار را که بخواهد به عنوان سر قفلی از مستأجر بگیرد . چنانکه ، مستأجر نیز اگر حق اجاره به غیر داشته باشد ، در اثنای مدت اجاره می تواند ملک را اجاره دهد و برای اجاره دادن مبلغی به عنوان سرقفلی از مستأجر دوم بگیرد .
سرقفلی گرفتن مستأجر از موجر در بعضی موارد تحت برخی عناوین ، پیش بینی شده است. مثلاً امام در مسأله (۷) می فرمایند :
اگر مستأجر ضمن عقد اجاره بر موجر شرط کند که محل را به دیگری اجاره ندهد و سال به سال با مال الاجاره متعارف به او اجاره دهد ، در این صورت برای تخلیه محل یا اقساط این حق می تواند مبلغی را به عنوان سرقفلی بگیرد.
به هر حال در موضوع مورد بحث ، شخصی که ملکش در اجاره بانک بود و برای تخلیه آن بانک مطالبه کسب و پیشه می کرد ، قضیه را دنبال می نمود که منجر شد به سوأل معاون امور بانکی وزارت امور اقتصادی و دارایی و پاسخ شورای محترم نگهبان به شرحی که ذکر شد . لازم به تذکر است که شخص مزبور در این مورد استفتایی هم از حضرت امام رحمة اله علیه به عمل آورده بود که متن استفتاء و پاسخ آن چنین است :
محضر مبارک حضرت مستطاب آیة اله العظمی امام خمینی دامت البرکاته پس از اهدای عرض سلام . مستأجری که به عنوان سرقفلی به مالک چیزی نپرداخته و حق انتقال به غیر را هم نداشته آیا پس از منقضی شدن مدت اجاره حق اخذ سرقفلی جهت تخلیه دارد یا خیر ؟
باسمه تعالی ، چنین حقی ندارد ).
محل مهر حضرت امام خمینی رحمة اله علیه
چنانکه دیدیم در نظریه شورای نگهبان نیز به این فتوای حضرت امام (ره) اشاره شده بود . بحث در مورد حق کسب و پیشه و شرعی بودن یا نبودن ، ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستأجر همچنان ادامه داشت و فقهای شورای نگهبان یک بار دیگر در تاریخ ۹/۵/۶۳ ، خلاف شرع بودن ماده مزبور را اعلام کردند . نظر فوق ، ضمن اظهار نظر در مورد چند ماده دیگر ، قانونی بدین شرح اعلام شد.
حق کسب و پیشه و تجارت در ملک غیر ، مذکور در ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستأجر عنوان شرعی ندارد و اگر مقصود ، سرقفلی باشد ، باید طبق تحریرالوسیله عمل شود . در سایر موارد مربوط به حق کسب و پیشه نیز باید این نظر رعایت شود .
مطلب همان است که قبلاً هم شورای نگهبان اظهار نظر کرده بود و این باره نیز به طور قاطع ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستأجر و اخذ حق کسب و پیشه و تجارت را مغایر شرع اعلام کرد و موارد جواز اخذ سرقفلی را نیز موکول به موارد ذکر شده در تحریرالوسیله حضرت امام رحمة اله نمود که نمونه ای از فتوای معظم له در این خصوص در قسمت فوق نقل شد…این نظر شورای نگهبان در مورد حق کسب و پیشه آنگونه که باید در عمل مقبول نیفتاد ، دادگاه ها اکراه داشتند که ان را بپذیرند . شورای عالی قضائی نیز از آن حمایت نمی کرد و به لحاظ مشکلات عملی که وجود داشت به دادگاهها توصیه نمی کرد که وفق نظر شورای نگهبان عمل نمایند و از اجرای ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستأجر خودداری کنند…
ماده واحده قانون الحاق یک ماده به قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۵ آبان ۱۳۶۵ چنین مقرر می داشت :
از تاریخ تصویب این قانون کلیه اماکن استیجاری که با سند رسمی ، بدون دریافت هیچ گونه سرقفلی و پیش پرداخت ، به اجاره واگذار می شود. در رأس انقضای مدت اجاره مستأجر موظف به تخلیه آن می باشد ، مگر آن که مدت اجاره با توافق طرفین تمدید شود در صورت تخلف ، دوایر اجرای ثبت مکلف به اجرای مفاد قانون هستند .
این موضوع سرانجام به مجمع تشخیص مصلحت نظام کشیده شد و مجمع مزبور حق کسب یا پیشه یا تجارت را وفق قانون روابط موجر و مستأجر تثبیت و تأیید نمود و آن را به صورت ماده واحده قانونی در دیماه ۱۳۶۹ بدین شرح تصویب نمود :
ماده واحده : در مورد” حق کسب یا پیشه یا تجارت ” مطابق قانون روابط موجر و مستأجر مصوب دوم مرداد ماه ۱۳۶۵ عمل شود .
ماده واحده الحاقیه به قانون روابط موجر و مستأجر مصوب پانزدهم آبان ماه ۱۳۶۵ به قوت خود باقی است .
با این وصف ماده قانون ۱۹ روابط موجر و مستأجر احیاء شد ونظر فقهای محترم شورای نگهبان از اعتبار افتاد .
آقای فراهانی ( مجتمع قضائی قدس ) :
قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۶۵ بیان نموده است که مستأجر متخلف مستحق دریافت حق کسب یا پیشه یا تجارت نیست . در قانون مصوب ۱۳۷۶ هم چیزی به عنوان حق کسب یا پیشه یا تجارت نداریم ، فقط سرقفلی است که تبصره ۲ ماده ۶ قانون اخیر ، تکلیف را روشن نکرده است .
آقای مرادی ( مجتمع قضائی خانواده ) :
حق کسب یا پیشه یا تجارت تدریجی الحصول است و نیازی به ذکر آن در قرارداد نیست . لیکن ، سرقفلی تابع قرارداد است ، اگر ، در قرارداد ذکر نشود ، هیچ حقی برای مستأجر ایجاد نمی شود ، حال با توجه به قرارداد سرقفلی و گذشت زمان آیا می توان حقی برای مستأجر در نظر گرفت قانون صراحت ندارد ، اما ، می توانیم با وحدت ملاک و با توجه به تورم و ارزش پول مبلغ اضافی را لحاظ کنیم .
آقای قربانوند ( مجتمع قضائی شهید بهشتی ) :
برابر قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ می توان گفت در صورت تخلف مستأجر اعم از اینکه سرقفلی پرداخت کرده باشد یا نکرده باشد ، مشموا حق کسب یا پیشه یا تجارت نخواهد بود.
آقای صدقی ( مجتمع قضائی شهید محلاتی ) :
برای پاسخ به سوأل مطروحه باید به دو مطلب پاسخ داده شود ،
اولاً ، مستأجری که سرقفلی پرداخت کرده علی رغم تخلف از شرایط قرارداد اجاره ( با فرض اینکه قرارداد مشمول قانون موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ می باشد ) حق مطالبه سرقفلی به نرخ عادله… را دارد ؟
ثانیاً ، بر فرض وجود چنین حقی ، آیا لازم است دادخواست مستقلی مطرح نماید یا اینکه همان دادگاهی که حکم تخلیه صادر می نماید ، باید راجع به سرقفلی به نفع مستأجر اتخاذ تصمیم نماید ؟
برای پاسخ به قسمت اول سوأل ، باید گفته شود قانونگذار در سال ۵۶ با تصویب قانون موجر و مستأجر خواسته است در امور خصوصی مردم در قسمت ( اجاره تجاری ) دخالت نماید یعنی از طریق دخالت نظم عمومی در حقوق خصوصی وضع قانون نماید و به عبارت دیگر ، قانونگذار سال ۵۶ به انگیزه جلوگیری از تزلزل کسب و پیشه و تثبیت اجاره بها و تبعاً تثبیت قیمت ها خواسته است نظم خاصی به روابر استیجاری مردم ( تجاری ) بدهد .
آنچه به عنوان دخالت قانونگذار ( یا قانون امری ) محسوب می شود که توافق نیز بر خلاف آن بی اثر می باشد ، صرفاً همان احکامی است که در خود قانون سال ۵۶ آمده ، بنابراین ، اگر قانون سال۵۶ به موضوعاتی تعرض نکرده ، ما از پیش خود نمی توانیم آن موضوعات را نیز به مقنن نسبت بدهیم و آثار خارجی بر آن مترتب سازیم .
چیزی که قانونگذار در سال ۵۶ در مورد اجاره های تجاری آورده است ، نهادی به نام حق کسب و پیشه و تجارت است که تدریجی الوجود مربوط به آینده می باشد ( به اضافه امکان تخلیه تحت شرایط خاص ) که همه این موارد جزء مقررات امری و توافق بر خلاف آن بی اثر می باشد . اما ، علی رغم اینکه نهاد سرقفلی ، قبل از قانون سال ۵۶ و حتی قبل از قانون ۱۳۳۹ وجود داشته وجودش بالفعل است که قانونگذار در قانون جدید هیچ تعرضی به آن ننموده است .
بنابراین ، با توجه به اینکه دخالت قوانین امری در حقوق خصوص افراد امری استثنائی است و استثناء به قدر متیقن قابل تفسیر می باشد و در حالی که سرقفلی جزء مقرراتی است که ناشی از اراده طرفین و از قرارداد صرف ناشی می شود که قطعاً حمایت قانون قراردادها را دارد و به اضافه اینکه در بسیاری از شهرها اصولاً مقررات امری قانون سال ۱۳۵۶ اجرا نمی شود.
ولیکن ، مقررات قراردادی سرقفلی جریان دارد و همچنین اینکه سرقفلی به صراحت در قانون ۱۳۶۵ (ماده واحده) پذیرفته شده و قصد قراردادی طرفین هم در خصوص سرقفلی حاکمیت که علی رغم تخلف مستأجر و تخلیه وی ( و محرومت از حق کسب و پیشه و تجارت ) از بهای سرقفلی که ثمن معامله می باشد ، برخوردار می گردد و مهمتر از همه اینکه اگر محرومیت مستأجر را از حق کسب و پیشه و تجارت پس از وقوع تخلف ، یک نوع جریمه مالی بدانیم ، این جریمه صرفاً در حد همان منصوص قانون موجر و مستأجر سال ۵۶ می باشد و تسری این جریمه صرفاً در حد همان منصوص قانون موجر و مستأجر سال ۵۶ می باشد و تسری این جریمه به سرقفلی که چه بسا چندین برابر حق کسب و پیشه و تجارت است ، نه مطابق اصول حقوقی است و نه با عدل و انصاف سازگاری دارد.
مع الوصف ، بنا به مراتب فوق با فرض تخلف مستأجر و صدور حکم تخلیه ، مستأجر صرفاً (( از حق کسب و پیشه و تجارت )) که ذاتاً مربوط به شهرت تجاری و جذب مشتری و زحماتی که مستأجر در طول قرارداد اجاره متحمل شده و موجب رونق محل کسب گردیده با (( سرقفلی ))
که صرفاً مربوط به موقعیت مکانی است و عناوین فوق الذکر در مورد جذب مشتری… در آن تأثیری ندارد ، محروم است ، ولی از بهای سرقفلی به نرخ روز برخوردار می باشد . ثانیاً ، آیا دادخواست مستقلی برای مطالبه سرقفلی لازم است یا اینکه دادگاه مکلف است ضمن صدور حکم نسبت به سرقفلی اتخاذ تصمیم نماید ؟
در پاسخ به این سوأل می توان گفت که سرقفلی ، جزئی از قرارداد اجاره میباشد. به عبارت دیگر عقد اجاره در فرضی که مستأجر سرقفلی را خریده است به دو قرارداد خرید منافع و خرید سرقفلی ، منحل شده است و این دو عقد با یکدیگر عجین و مرتبط است و لازم نیست برای مطالبه جزئی از یک عقد اجاره ( مطالبه سرقفلی ) دادخواست دیگری مطرح شود و مويداً به ملاک رأی وحدت رویه شماره ۶۰-۶/۱۲/۶۳ هیأت عمومی دیوان عالی کشور ، سرقفلی از تبعات دعوای تخلیه است و باید دادگاه در ضمن صدور حکم نسبت به آن اتخاذ تصمیم نماید .
نمونه هایی از آرای مربوط به موضوع بحث تقدیم می گردد
دادنامه شماره ۲۲۹۸۱/۹/۱۱ شعبه ۸۱۵ دادگاه عمومی تهران
در خصوص دعوای خواهان ها ، به طرفیت خوانده با وکالت آقای ع.م به خواسته صدور حکم تخلیه مورد اجاره یک باب مغازه جزء پلاک…۱۲۹۴۵ فرعی از ۱۲۸ اصلی در بخش ۱۲ تهران به دلیل تغییر شغل از سوپر مارکت به فروش لوازم یدکی با احتساب خسارات دادرسی ، نظر به اینکه حسب صورت جلسه اجرای قرار معاینه و تحقیقات محلی ، تخلف مستأجر از مفاد قرارداد راجع به تغییر شغل مسلم گردیده و نظر به اینکه به عقیده دادگاه اگرچه مستأجر از حق کسب و پیشه و تجارت به لحاظ تخلف محروم گردیده ، لیکن ، با توجه به پرداخت ابتدایی سرقفلی مشارالیه ، حق وی در این خصوص محفوظ بوده ، دادگاه قرار رجوع به کارشناسی جهت تعیین سرقفلی را صادر نموده که کارشناس محترم مبلغ سرقفلی را بدون لحاظ حق کسب و پیشه و تجارت به میزان ۰۰۰/۰۰۰/۷۰ ريال تقدیم نموده است و نظر به اینکه پس از اعتراض وکیل خواهانها نسبت به نظریه کارشناسی و ارجاع به هیأت سه نفره کارشناسی ، وکیل محترم خواهان دستمزد کارشناس را در موعد مقرر تودیع ننموده است و نتیجتاً نظریه اولیه قطعیت یافته است . علی هذا ، دادگاه مستنداً بند ماده ۱۴ قانون موجر و مستأجر سال ۵۶ و مواد ۱۰ و ۲۱۹ الی ۲۲۳ قانون مدنی و مواد ۱۹۷ و ۱۹۸ قانون آیین دادرسی مدنی دعوای وکیل خواهان را ثابت و مسلم تشخیص حکم بر تخلیه مورد اجاره ظرف یکماه پس از قطعیت رأی صادر می گردد. خواهانها مکلفند مبلغ سرقفلی را قبل از تخلیه تودیع یا به مستأجر پرداخت نمایند .رأی صادره حضوری ظرف ۲۰ روز پس از ابلاغ در محاکم تجدیدنظر استان تهران قابل اعتراض می باشد .
رئیس شعبه ۸۱۵ دادگاه عمومی تهران _صدقی
دادنامه شماره ۱۷۸۲/۱/۱۷ شعبه هشتم دادگاه تحدید نظر استان تهران
در مورد تجدید نظر خواهی آقای ع.ح به طرفیت آقایان حسن… و اصغر… نسبت به دادنامه شماره ۲۲۹۰/۸۱ ، صادره از شعبه ۸۱۵ دادگاه عمومی تهران که به موجب آن حکم بر محکومیت تجدیدنظر خواه بر تخلیه یک باب مغازه موضوع سند اجاره مورخه ۱۵/۹/۶۵ به لحاظ تخلف مستأجر از جهت تغییر شغل در مقابل دریافت مبلغ ۰۰۰/۰۰۰/۷۰ ریال بابت سرقفلی صادر شده و در فرجه مورد تجدیدنظر خواهی واقع شده و اعلام داشته ، تغییر شغلی ایجاد نشده و شهود معترض بوده اند و حق کسب و پیشه در نظر گرفته نشده و خواهان نقض دادنامه شده است . با توجه به جامع اوراق پرونده و تحقیقات انجام شده ، از جمله ، صورت جلسه معاینه محل و اظهارات شهود که دلیلی خلاف اظهارات آنان احراز نمی شود و اینکه دادنامه بدوی مستدل است و با رعایت اصول و قواعد قانونی اصدار یافته ، تجدید نظر خواهی را غیر وارد تشخیص و ضمن رد آن رأی بر تأیید دادنامه بدوی صادر می شود رأی صادره قطعی است .
رئیس شعبه دادگاه هشتم دادگاه تجدید نظر استان تهران
آقای رضوانفر ( دادسرای انتضامی قضات ) :
سرقفلی قابل خرید و فروش است . وقتی سرقفلی خریداری شد در هنگام تخلیه باید به نرخ روز محاسبه شود ، در صورت تخلف مستأجر ، حق کسب یا پیشه یا تجارت به او تعلق نخواهد گرفت . لیکن ، سرقفلی که باید به نرخ روز محاسبه شود ، تا زمانی که داده نشود ، تخلیه نیز نباید اجرا شود .
نظریه اکثریت اعضای کمیسیون حاضر در جلسه (۷/۱۲/۸۱) :
ظاهراً کلام قانونگذار در ماده ۶ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۲۶/۵/۷۶ که هم حق سرقفلی را به عنوان حقوق مالی به رسمیت شناخته و هم تبصره ۲ ماده مذکور ، مستأجر را هنگام تخلیه ذی حق در اخذ قیمت عادله روز سرقفلی از موجر شناخته است ، حجیت قانونی دارد که بر اساس فقه پویای امامیه تدوین یافته و چون مبنای قانون شرع انور اسلام می باشد ، حق کسب یا پیشه یا تجارت ، غیر شرعی اعلام شده اما ، حق سرقفلی به قیمت عادله روز جهت حمایت از مستأجر به جای حق کسب و پیشه و تجارت وضع شده است . لذا ، در صورت تخلف مستأجر حق کسب یا پیشه یا تجارت اسقاط می شود . لیکن سرقفلی ذکر شده در قرارداد به نرخ عادله روز محاسبه و پس از پرداخت ، تخلیه صورت خواهد گرفت .
نظریه اقلیت اعضای کمیسیون حاضر در جلسه (۷/۱۲/۸۱) :
در صورت تخلف مستأجر ضمن اینکه مستأجر مستحق دریافت حق کسب یا پیشه یا تجارت نمی باشد ، بلکه سرقفلی قابل پرداخت به همان مبلغ اولیه مندرج در قرارداد خواهد بود .
(مجموعه های دیدگاه های حقوقی و قضایی قضات دادگستری استان تهران جلد چهارم
به اهتمام محمدرضا زندی چاپ اول ۱۳۸۳ ، نشر اشراقیه ، صص۲۲ تا ۳۴ )
