مستأجرمحل کسب مشمول قانون روابط موجر و مستأجر۱۳۵۶، صاحب حق کسب و پیشه تلقی می‌شود و انتقال صحیح اجاره به مستأجر لاحق حتی پس از تصویب قانون روابط موجر و مستأجر۱۳۷۶ موجب تغییر قانون حاکم نخواهد بود و همواره تحت حاکمیت قانون ۱۳۵۶ باقی می‌ماند و مالکیت سرقفلی با انتقال اجاره، به مستأجر بعدی منتقل می¬شود.

تاریخ رای نهایی: ۱۳۹۱/۰۸/۱۰ شماره رای نهایی: ۹۱۰۹۹۷۰۲۶۹۴۰۰۱۶۵
رای بدوی
به تاریخ ۱۶/۹/۸۹ آقایان ب.ی. و ج.ص. به وکالت از آقای م.ر. دادخواستی به طرفیت آقای م.م. با وکالت بعدی آقایان م.الف و خ.ص. به خواسته تخلیه عین مستأجره یک باب مغازه تجاری به علت انقضای مهلت اجاره مشمول قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ را تقدیم این دادگاه کرده‌اند مختصر ادعا بر این مبناست که مطابق سند مالکیت تقدیمی موکل مالک شش دانگ یک باب مغازه تجاری در طبقه همکف خیابان شریعتی نرسیده به خیابان دولت به مساحت یک صد و پانزده متر و نود و شش دسیمتر مربع به انضمام نیم طبقه داخل مغازه به مساحت بیست و دو متر و هجده دسی متر مربع به پلاک ۴ فرعی از ۲۱۹۸ اصلی مفروز از شماره ۱ فرعی از اصلی مذکور واقع در قلهک بخش ۱۱ تهران است و در تاریخ ۲۷/۳/۸۲ پیرو اجاره‌نامه رسمی شماره ۹۲۰۹۷ تنظیمی در دفترخانه اسناد رسمی نه شهرری ملک موصوف را به خوانده اجاره می‌دهد و دیناری دریافت نمی‌نماید نظر به اینکه رابطه استیجاری بین مستأجر و موکل مشمول قانون روبط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ می‌باشد تقاضای اتخاذ تصمیم به شرح خواسته را دارد در مقام دفاع وکلای محترم خوانده با حضور در جلسه‌های دادرسی و تقدیم لوایح اظهار می¬دارند که به حکایت اجاره‌نامه‌های رسمی ۱۱۲۹۷ مورخ ۱۴/۶/۴۵ و ۹۵۲۶مورخ ۱۵/۱۰/۴۹ مغازه مذکور در اجاره شرکت ن. بوده که بر اساس قانون ۱۳۵۶ حق کسب و پیشه به طور کامل و قانونی برای شرکت مذکور محقق گردیده است در تاریخ ۲۸/۱۲/۸۰ شرکت مذکور با ارسال مرقومه¬ای به شماره ۸۹۴۴ برای آقای ر. از ایشان درخواست می‌نماید که با پرداخت کلیه حقوق قانونی وی ناشی از شمول قانون مالک و مستأجر سال ۵۶ نسبت به تحویل مورد اجاره اقدام نماید اما در تاریخ ۲۴/۱/۸۱ به لحاظ عدم آمادگی آقای ر. ثالثاً: از آنجا که منفعت عین مستأجره و به علت ماهیت آن قابلیت تجزیه پذیری نداشته و در مانحن‌فیه کلیه موجرین نیاز به منافع آن نداشته[اند] و استماع دعوی بدوی به علت نیاز شخصی احد از مالکین، فاقد موقعیت قانونی بوده و این معنی در نظریه مشروح ۵۶۲/۷ مورخ ۲۷/۸/۱۳۵۸ اداره کل حقوقی و تدوین قوانین قوه قضائیه منعکس و مندرج می‌باشد، زیرا تخلیه مورد اجاره به منظور احتیاج شخصی موجر برای کسب و یا پیشه و یا تجارت موضوع بند ۳ ذیل ماده ۱۵ قانون [روابط] موجر و مستأجر [در سال ۱۳۶۵] ناظر به موردی است که موجر مالک شش‌ دانگ مورد اجاره باشد، چنانچه این معنی از صدر ماده ۱۴ قانون [روابط] موجر و مستأجر که ماده ۱۵ آن قانون نیز معطوف به آن است، مفهوم و استنباط می‌شود، همچنین با توجه به این که این حق به موجر داده شده اطلاق آن منصرف به موجر شش دانگ خواهد بود نه موجر سهم مشاع و عبارت بند ۲ ذیل ماده ۱۵ قانون پیش گفته که تخلیه را برای احتیاج شخصی موجر پیش‌بینی نموده و دلالت بر همین نظر دارد، بنابراین درخواست تخلیه مرقوم که فقط متوجه احد از مالکین (خانم ف.پ.) بوده و دیگران ادعا و نیازی در آن خصوص نداشته[اند]، فاقد موقعیت قانونی و غیر قابل استماع بوده [است]، رابعاً: ورود ماهوی نسبت به دعوی مرقوم و نسبت به چهار تن از خواهان‌های بدوی که نیازی به استفاده از منفعت عین مستأجره نداشته‌[اند]، مطابق مقررات قانونی نبوده، زیرا نامبردگان، دلیل یا دلایلی در آن خصوص ابراز نداشته تا قابلیت ممیزی و ارزیابی و رسیدگی را دارا باشد و صدور حکم ماهوی به طرفیت مشارٌالیهم نیز از منقصت‌های اساسی رسیدگی بدوی و دادنامه تجدیدنظرخواسته محسوب شده که قابلیت توجیه قانونی نداشته، زیرا چنانچه در آینده مشارٌالیهم ادعائی در آن خصوص داشته و ادله شایسته‌ای پیرامون آن ابراز نمایند، رأی مذکور مانع اجابت خواسته آنها که قبلاً به طور صحیح و اصولی مورد رسیدگی قرار نگرفته، خواهد بود. خامساً: اصولاً و از ابتدای طرح و اقامه دعوی، دلیل یا دلایل شرعی مبنی بر نیاز شخصی خانم ف.پ.به منفعت عین مستأجره تقدیم و ارایه نگردیده و وکیل مشارٌالیها، به صرف ابراز بلاجهت و بلادلیل قانونی اکتفا و بسنده [کرده است] و عملاً بار اثبات دلیل دعوی موکلین خویش (عملاً خانم ف.پ.) را [به] عهده محکمه و مرجع رسیدگی بدوی قرار داده و در ستون تعرفه دلایل حتی به یک دلیل شرعی یا قانونی در اثبات ادعای مشارٌالیها استناد و تمسک نداشته و با تغافل از امر مهم یاد شده، صرفاً به احصای مستندات (قرارداد اجاره و وکالت نامه، سند مالکیت، حصر وراثت و ارجاع امر به کارشناسی) پرداخته و در نهایت محتویات پرونده کلاسه ۸۹۰۵۷۷ مطروحه در شعبه ۳۱ دادگاه عمومی حقوقی تهران را (پیرامون محکومیت غیابی موکلینش به تنظیم سند اجاره رسمی و له تجدیدنظرخوانده) مورد استناد قرار داده و به تکالیف قانونی خویش در ابراز مستندات احتمالی از پرونده مرقوم، مبادرتی نورزیده و عملاً بار اثبات دعوی بلاجهت و بلادلیل مطروحه را عهده محکمه قرار داده [است]، مضافاً آنکه با توجه به تاریخ تولد خانم ف.پ.در پرداخت حق کسب و پیشه مستأجر نامبرده ذیل نامه شماره ۸۹۴۴ صراحتاً مرقوم می¬نمایند برای انتقال به دیگران آزادید در نهایت بر اساس توافقات فوق شرکت مذکور به موجب سند رسمی صلح شماره ۹۲۰۹۸ مورخ ۲۷/۳/۸۲ کلیه حق کسب و پیشه خود را که بر اساس قانون سال ۵۶ ایجاد شده بود به موکل واگذار می¬کند که سطر¬های ۸و۹ سند مذکور حکایت از جانشینی متصالح به جای مصالح برای تمام حقوق قانونی دارد و هم زمان در همان دفترخانه تنظیم کننده سند صلح با اختیار حاصل از وکالت‌نامه اجاره‌نامه رسمی شماره ۹۲۰۹۷ مورخ ۲۷/۳/۸۲ تنظیم می‌گردد بر این اساس سند اجاره مورد ادعای خواهان در استمرار رابطه استیجاری سابق بوده به ویژه آن که با اعطای وکالت جامع به جایگاه قائم مقامی موکل رضایت کامل اعلام شده است و مجرای اجاره دادن به غیر و اسقاط حق کسب و پیشه شرکت برای خواهان با توجه به شرایط مذکور وجود نداشته است و مجوز این انتقال هم در ذیل مکتوب شماره ۸۹۴۴ مورخ ۲۸/۱۲/۸۱ اعطا گردیده است و در خصوص عدم ذکر واژه سرقفلی در سند اجاره با توجه به اینکه حق کسب و پیشه در قانون سال ۵۶ از ذات فعالیت تجاری مستأجر تراوش می‌کند و به تدریج برای مستأجرایجاد می‌شود و قانون سال ۵۶ این حق را تحت عنوان حق کسب و پیشه به رسمیت شناخته است بنابراین تصریح و عدم تصریح در ایجاد حق خللی ایجاد نمی‌نماید زیرا مشمول قانون مذکور و با لحاظ مواد ۱ و ۳۰ قانون مذکور مؤید این موضوع و ایجاد آن است و در این راستا علاوه بر موارد فوق به امارات قضایی نظیر انقضای مدت اجاره‌نامه رسمی دریافت اجاره بها به مدت هفت سال بر مبنای سی هزار تومان با توجه به عدم انطباق این مبلغ با موقعیت مکان اعطای وکالت‌نامه به مستأجراز سوی موجر با اختیارات مطلق و نامحدود را دلالت و حاکی از تمکین و تسلیم مالک به استمرار رابطه استیجاری خود با خوانده دانسته اند و بر این اساس تقاضای رد دعوای خواهان شده است.متقابلاً وکلای محترم خواهان دعوی هم با تقدیم لوایح متعدد در مقام پاسخ گویی به دفاعیات مطروحه برآمده‌‌‌اند که لزوماً هر چند قالب لوایح طرفین جنبه تقابلی در دفاع را داشته و دارد لیکن به جهت مبانی مطروحه در لوایح در جهت اتخاذ تصمیم بایسته و شایسته مستلزم مطالعه و لزوماً واجد ارزش قضایی از حیث اشراف به نوع استدلال می‌باشد نظر به اینکه سابق بر این به مواجب درخواست و دادخواست این موضوع در شورای حل اختلاف منطقه مطرح و منتهی به اتخاذ تصمیم در شعب ۳۸ و ۸۶ دادگاه حقوقی تهران در مقام تجدیدنظرخواهی به موجب دادنامه های شماره ۸۸۰۰۸۱ مورخ ۱۰/۱۲/۸۸ و ۸۹۰۷۱۸ مورخ ۲۰/۸/۸۹ گردیده است هر چند تخلیه مکان تجاری هم در صلاحیت شورا قرار داشته اما در جائی که اختلاف در تعلق سرقفلی و حق کسب و پیشه یا تجارت باشد صلاحیت مرجع مذکور مواجه با محدودیت از ناحیه قانونگذار شده است در عین حال مطابق بند ۲ ماده ۲ آیین‌نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۹/۲/۷۸ که اعلام می‌دارد در روابط ناشی از انتقال حقوق قانونی مستأجرسابق به مستأجرجدید با اجاره‌نامه موجر در صورتی که با اجازه موجر در صورتی که قرارداد اجاره قبل از لازم‌الاجرا شدن قانون باشد از شمول مقررات قانون روابط موجر و مستأجر سال ۷۶ خارج است بنابراین در موضوع حاضر سه نکته اساسی قابل توجه است ۱- تاریخ تنظیم قرارداد اجاره که به سال ۸۲ تحریر و تنظیم شده است ۲- شمول قانون سال‌های ۵۶ و ۷۶ بر آن یا عدم شمول بر آن ۳- آثار عدم ذکر سرقفلی و حق کسب و پیشه در آن به تصریح و یا عدم صراحت آن در متن سند اجاره…. بدیهی است اگر موضوع را مشمول قانون سال ۷۶ بدانیم این امر مانع تخلیه ملک نخواهد بود بلکه صرفاً در مقام تخلیه از ناحیه موجر و در صورت احراز وجود حق سرقفلی یا حق کسب و پیشه یا تجارت برای مستأجر مکلف به رعایت مواد ۶ و ۹ قانون مذکور در مقام حقوق مستأجر و پرداخت این حق به قیمت روز خواهیم بود لیکن اگر قرارداد مذکور مشمول قانون سال ۵۶ باشد مجرای تخلیه ملک تحت قالب قانونی مذکور و راهکارهای مندرج در آن بوده و ضمانت اجرای دستور تخلیه را نخواهد داشت بنابراین همانطور که در دادنامه صادره از این شعبه در قالب تجدیدنظرخواهی از رأی شورای حل اختلاف درج گردیده است در خصوص دو موضوع اختلاف وجود داشته که عبارتند از تعلق حق کسب و پیشه یا تجارت به مستأجر و شمول یا عدم شمول قانون سال ۷۶ بر موضوع دادگاه با توجه به اینکه در وجود مستأجری به نام شرکت ن. در مکان به‌عنوان مستأجر مقدم و صاحب حق کسب و پیشه بنابر قرادادهای اجاره رسمی تقدیمی و حتی اذعان و تأکید اصحاب دعوی تردیدی وجود نداشته و ندارد و در این رابطه چگونگی جابجایی و انتقال حقوق مکتسبه ناشی از اجاره‌های مذکور محل تحقیق این دادگاه بوده که اظهارات آقای م.ص. و قرارداد عادی ابرازی منشاء تنظیم قرارداد مذکور، مطالبات وی از شرکت، موافقت مالک با شرکت در راستای انتقال وجوه مبادله شده، خصوصاً تأکید آقای ع.ر.به دریافت مبلغ سه میلیون تومان از مستأجر خوانده دعوی علاوه بر ادعای وجه پرداخت شده از ناحیه آقای ص. تنظیم سند صلح حقوق به نحو رسمی و بقای سند مذکور تا حال حاضر و عدم ورود هر گونه خدشه‌ای بر آن از حیث اعتبار سند رسمی و آثار آن نسبت به اشخاص ثالث مطابق ماده ۱۳۰۵ قانون مدنی و لحاظ ماده ۱۲۹۲ قانون مذکور و تأیید این انتقال به موجب لایحه شماره ۹۱۱۰۴۰ مورخ ۱۵/۱/۹۰ آقای ع.ب. نماینده واجد سمت شرکت ک. مطابق معرفی‌نامه شماره ۱۵۸۱۴۱۴۱۳ مورخ ۲۷/۱۰/۹۰ شرکت مذکور بر خلاف ایراد وکلای محترم خواهان به سمت وی که نامبرده تنها و صرفاً اعلام کننده‌ی وقوع رابطه مذکور بر مبنای اسناد و مدارک موجود در شرکت آن هم پس از بررسی می‌باشد در عین حال تفویض وکالت از ناحیه موجر به مستأجر و تنظیم سند اجاره از ناحیه مستأجر به وکالت از موجر و اصالتاً از ناحیه خویش جملگی حکایت از شمول قانون روابط موجر و مستأجر سال ۵۶ به موضوع داشته و دارد خصوصاً آنکه اظهارات آقای ع. ر. در تاریخ ۱۳/۹/۹۰ دایر بر میزان اجاره‌ای که می‌بایست می‌پرداخته و با آن چیزی که در سند رسمی درج شده است را دلیل سوء استفاده مستأجر و وکیل اعلام کرده‌اند ولو به قصد آن که اجاره می‌بایست ماهی شصت هزار تومان باشد با عرف و میزان اجاره بهای مکان آن هم در جایی که مدعی وجود سرقفلی و حق کسب و پیشه برای مستأجر است تطابق نداشته و ندارد بنابراین اگر صرفاً قرارداد اجاره شماره ۹۲۰۹۷ تنظیم می‌گردید جای بحث حاضر بیشتر وجود داشته اما با توجه به تنظیم سند رسمی دایر بر صلح حقوق مستأجر سابق به‌لاحق شمول بند ۲ ماده آیین‌نامه اجرای قانون روابط موجر و مستأجر سال ۷۸ را غیر قابل تردید می‌نمایند با وصف مراتب فوق دادگاه دعوی خواهان را در قالب تقاضای تخلیه مطابق قانون روابط موجر و مستأجر سال ۷۶ غیر مدلل و غیرثابت تشخیص و با استناد به مواد ۱۲۵۷-۱۲۵۸-۱۲۸۴-۱۲۸۶-۱۳۲۱-۱۳۲۴ قانون مدنی و ۱۹۷-۱۹۸ قانون آیین دادرسی مدنی و شمول قانون روابط موجر و مستأجر سال ۵۶ حکم بر بطلان دعوی خواهان صادر و اعلام می‌دارد. حکم دادگاه حضوری و ظرف مهلت بیست روز از تاریخ ابلاغ قابل تجدیدنظر در مرجع محترم تجدیدنظر استان تهران می‌باشد.
رئیس شعبه ۸۶ دادگاه عمومی حقوقی تهران – یزدانی

رای دادگاه تجدید نظر
تجدیدنظرخواهی آقای م.ر. با وکالت آقای ج.ص. به طرفیت آقای م.م. نسبت به دادنامه شماره ۲۷۷-۲۱/۳/۹۱ صادره از شعبه ۸۶ دادگاه عمومی حقوقی تهران که به موجب آن حکم به رد تخلیه صادر گردیده انطباقی با جهات مندرج در ماده ۳۴۸ قانون آیین دادرسی مدنی ندارد دادنامه صادره منطبق با موازین قانونی صادر گردیده برابر اسناد و مدارک ابرازی تصرفات مستأجر فعلی در راستای تصرفات مستأجر قبلی بوده که با توجه به اینکه رابطه استیجاری از سال ۴۵ قطع نشده بنابراین تنظیم سند رسمی نیز نمی‌تواند خللی به رابطه ایجاد شده وارد نماید ماده ۱۱ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ صریحاً اعلام می‌دارد: «اماکنی که قبل از تصویب این قانون به اجاره داده شده از شمول این قانون مستثنی و حسب مورد مشمول مقررات حاکم بر آن خواهند بود.» بنابراین قانون حاکم بر رابطه استیجاری فی‌مابین قانون موجر و مستأجر سال ۵۶ بوده و صرف پایان مدت اجاره موجب زوال حق استفاده مستأجر از مورد اجاره نمی‌باشد دادگاه مستنداً به ماده ۳۵۸ قانون آیین دادرسی مدنی دادنامه موصوف را تأیید و ابرام می‌نماید. رأی صادره قطعی است.
رئیس شعبه ۵۱ دادگاه تجدیدنظر استان تهران – مستشار دادگاه
حضرتی – کیازاد