دعاوی و امور ملکی که در دادگاههای حقوقی مطرح می گردند؛به لحاظ گوناگونی برداشتهای قضایی،مشکلات و مصائبی را برای مراجعین به دادگستری و وکلای آنها بوجود می آورد.

دادنامه های بدوی و تجدیدنظر زیر که حول موضوع تعارض مفاد اسناد عادی و رسمی انتقال مال غیر منقول صادر شده اند نمونه ای از برداشت قضات را در چنین دعاوی ملکی ارائه می دهد.

 در صورت تعارض سند عادی بیع مقدم با سند رسمی مؤخر بیع همان مال با احراز شرایط وقوع بیع با سند عادی،سند رسمی موخر ابطال می گردد.

دادنامه:۹۲۰۹۹۷۰۲۲۱۸۰۰۰۴۷

رأی دادگاه

دادنامه  تجدیدنظر خواسته به شماره ۹۱۰۹۹۷۲۲۱۸۲۰۰ مورخ ۴/۵/۱۳۹۱ صادره از شعبه ۲ دادگاه عمومی حقوقی لواسانات که پیرو واخواهی نسبت به دادنامه شماره ۹۰۰۹۹۷۲۲۱۸۲۰۰۸۹۰ مورخ ۱۴/۱۲/۱۳۹۰ اصدار و ضمن رد واخواهی بر ابطال سند رسمی انتقال به شماره ۳۵۹۹ مورخ ۱۲/۸/۱۳۸۹ تنظیمی در دفتر خانه شماره… فشم در مورد پلاک ثبتی ۱۰۹۵/۶ تنظیمی فی ما بین … با … الزام تجدیدنظر خواه . شخص ثالث … به اخذ پایان کار مفاصا حساب دارایی و تحویل مورد معامله و تنظیم سند رسمی انتقال سه دانگ از شش دانگ پلاک ثبتی ۱۰۹۵/۶ و پرداخت خسارت تأخیر در انجام تعهد از قرار روزانه پانصد هزار ریال از تاریخ ۷/۹/۱۳۸۹ لغایت تاریخ اجرای حکم و پرداخت خسارت دادرسی و حق الوکاله وکیل طبق تعرفه کانون وکلای دادگستری در حق … اشعار دارد و مورد تجدیدنظر خواهی .. با وکالت.. واقع شده است قطع نظر از کیفیت رسیدگی در مرحله واخواهی از ناحیه دادگاه نخستین و صدور رأی قبل از تشکیل جلسه دادرسی مالاً موافق قانون و مقررات موضوعه بوده و اعتراض به شرح لوایح اعتراضیه وارد نبوده و مستوجب نقض آن نمی باشد زیرا که اولاً روابط حقوقی و قراردادی فی مابین …. و …. (تجدیدنظر خواندگان) با … شهرتین .. مبتنی بر مبایعه نامه عادی مورخ ۶/۷/۱۳۸۹ به شماره ۶۵۴۵۰۹ تنظیمی در آژانس املاک … می باشد که این قرارداد به قوت خود باقی است و دلیلی بر فسخ یا اقاله و یا سلب اعتبار آن ارایه نشده است و بنا بر تصریح مواد ۲۱۹ و ۲۲۰ از قانون مدنی عقودی که بر طبق قانون واقع شده بین متعاملین  و قائم مقام قانونی آنها لازم الاتباع بوده و انان را به چیزی که در  آن قرارداد تصریح شده و یا به کلیه نتایجی که به موجب عرف و عادت و یا به موجب قراردا مدرکیه تجدیدنظر خواه ..  با اتفاق … مبادرت به فروش شش دانگ پلاک ثبتی مختلف فیه در قبال ثمن معین به تجدیدنظر خواندگان نموده اند. ثانیاً : قرارداد تنظیمی اصولاً قراردادیست لازم، و مندرجات آن بنا بر تصریح قواعد فقهی لزوم و صحت برای متعاقدین آن متبع و لازم الرعایه می باشد و متعاملین مکلف هستند تعهداتی را که به تبعیت از اصل آزادی اراده قبول نموده اند تحمل و تقبل نمایند که از زمره این تعهدات تحویل مورد معامله و تنظیم سند رسمی مورد معامله به نام خریدار می باشد که در این زمینه فروشندگان دلیلی بر ایفاء یا اسقاط تعهدشان ارایه ننموده اند که به لحاظ امتناع آنان از ایفای تعهدات قراردادی متعهد لهما با مراجعه به حاکم الزام آنان را به ایفاء تعهدات قراردادی خواستار شده اند ثالثاً : تنظیم سند رسمی مورد معامله و تهیه مقدمات آن از قبیل اخذ پایان کار و مفاصا حساب مالیاتی از شرایط عقد بیع صحیح و از تکالیف مالک یا مالکین می باشد. رابعاً: بنا بر تصریح ماده ۳۶۲ از قانون مدنی به مجرد انعقاد عقد بیع مشتری مالک مبیع ،فروشنده ملک ثمن می گردد و عقد بیع فروشنده را ملزم به تحویل مورد معاله می نماید. خامساً : مادام که قرارداد منعقده فی مابین … با تجدیدنظر خواندگان به طریق قانونی منتهی به فسخ یا اقاله و یا سلب اعتبار نگردد همچنان از حمایت قانون برخوردار می باشد و موید این مطلب صراحت ماده ۱۰ قانون مدنی می باشد فلذا به محض انعقاد عقد بیع که برابر مقررات تنظیم گردیده است مالکیت مشتری بر آن استقرار می یابد و فروشنده دیگر مالکیتی نسبت به مورد معامله نداشته تا با تمسک به آن مبادرت به فروش و انتقال آن به شخص ثالث نماید و عقد واقع شده موخر از ناحیه فروشنده بیع فاسد تلقی و به حکم مقرر در مواد ۳۶۵و ۳۶۶ از قانون مدنی بیع فاسد اثری در تملک نداشته و هر گاه کسی به بیع فاسد مالی راقبض نماید لزوماً می بایست ان را به صاحبش رد نماید و اگر تلف یا ناقص شود ضامن عین و منافع آن خواهد بود که در مانحن فیه معامله موخر واقع شده فی ما بین…و… مبتنی بر بیع فاسد بوده و سند تنظیمی در راستای عقد بیع  فاسد نیز اثری در تملک نداشته و محکوم به بطلان می باشد. سادساً مراتب تحقق عقد بیع اولیه فی ما بین تجدیدنظر خواندگان با .. به دلالت دادنامه اصداری از ناحیه شماره ۱۸ دادگاه تجدیدنظر استان تهران به شماره ۶۸۴ مورخ ۱۵/۵/۱۳۹۰ و دادنامه های شماره ۰۰۴۱۹ مورخ ۲۸/۳/۱۳۹۱ و ۷۶۰ مورخ ۳۱/۵/۱۳۹۱ شعبه ۱۰۱ دادگاه عمومی جزایی بخش لواسانات و دادنامه های شماره ۰۰۸۷ مورخ  ۳۱ /۳/ ۹۲و  و ۰۰۱۶۷ مورخ ۱۵/۲/۱۳۹۲ احراز گردیده است و الغای دادنامه صادره از ناحیه شعبه ۱۸ دادگاه تجدیدنظر استان تهران در راستای طرح دعوی اعتراض ثالث به موجب دادنامه شماره ۱۱۹۲ مورخ ۱۳/۹/۹۱ نیز ناقض و موجب بی اعتباری مبایعه نامه مدرکیه تجدیدنظر خواندگان نمی باشد و از سوی دیگر برابر دادنامه های  صادره از ناحیه شعبه ۱۰۱ جزایی لواسانات مراتب فروش مجدد پلاک ثبتی مختلف فیه احراز و فروشندگان محکوم به تحمل مجازات شده اند و  دادنامه های مذکور نیز از ناحیه شعبه ۳۲ دادگاه تجدیدنظر استان تهران قطعیت یافته است. سابعاً: به موجب قرارداد تنظیمی (بند ۷-۶) متعاملین توافق نموده اند که چنانچه فروشنده در تاریخ ۷/۹/۱۳۸۹ در دفتر خانه شماره ۵۰۷ حاضر نشود روزانه مبلغ یک میلیون ریال به خریداران پرداخت نمایند که نسبت به سه دانگ آن سابقاً اظهار نظر گردیده و خواهان ها صرفاً مطالبه نصف خسارت تاخیر در انجام تعهد به ماخذ پانصد هزار ریال برای هر روز  را خواستار شده اند که مراب تخلف فروشندگان از ایفای تعهد قراردادی مبنی بر تنظیم سند رسمی در موعد مقرر به لحاظ عدم تنظیم سند محرز و مسلم گردیده و در نتیجه موجد حق برای خریداران در جهت مطالبه آن خسارت شده است و  فروشندگان دلیلی که حاکی از اینکه علت عدم انجام تعهد آنان به واسطه علت خارجی بوده را به دادگاه ارایه ننموده اند از این رو دادنامه تجدیدنظر خواسته که بر همین اساس صادر گردیده خالی از هر گونه یراد و اشکالی بوده و تجدیدنظر خواهان در این مرحله از رسیدگی دلیل و مدرک موجهی که موجبات نقض آن را ایجاب نماید به دادگاه ارائه ننموده اند بنابراین دادگاه ضمن رد درخواست تجدیدنظر خواهی آنان به لحاظ عدم انطباق با شقوق ماده ۳۴۸ از قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی و با استناد به قسمت اخیر از ماده ۳۵۸ از قانون مرقوم دادنامه معترض عنه را تأیید می نماید. رأی صادره حضوری و قطعی است.

                                                         مسشاران شعبه ۱۸ دادگاه تجدیدنظر استان تهران

                                                                                   امانی شلمزاری-کریمی

به نقل از نمونه آراء پژوهشگاه قوه قضاییه

مطلب مرتبط را در این لینک مطالعه نمایید.