توقیف ملک بر اساس بیع نامه عادی چه شرایط دارد؟برابر ماده ۲۲ قانون ثبت از نظر دولت تنها کسی که مالک رسمی است یعنی ملک در دفتر املاک اداره ثبت به نام او ثبت شده است مالک به حساب می آید زیرا ترتیب اثر دادن به اسناد عادی مالکیت زمین توجهاً به ثبت نشدن آنها در یک آرشیو رسمی دولتی دارای توالی فاسد است همواره با واکنش منفی دادگاهها مواجه بوده،اداره حقوقی قوه قضاییه نظریه ذیل را حول محور موضوع مذکور صادر نموده است:

سؤال

در اجرای احکام مدنی، محکوم له برای استیفای محکوم به نقدی پلاک ثبتی را معرفی می نماید که به نام محکوم علیه نیست وبه نام ثالث است و مدعی است که ثالث آن را با یک قرارداد عادی به محکوم علیه انتقال داده است و کپی بیع‌نامه را ضمیمه می‌نماید حال:

آیا اجرای احکام ملزم به قبول توقیف ملک مذکور است یا خیر؟

چنانچه بیع‌نامه عادی ارائه شود که دلالت ظاهری بر مالکیت محکوم علیه نماید، آیا بدون رضایت و اقرار ثالث مالک رسمی توقیف ممکن است؟

چنانچه ثالث اقرار به انتقال آن نماید، توقیف مجاز هست یا خیر؟

چنانچه ثالث ضمن اقرار به انتقال مدعی فسخ متعاقب آن معامله شود، آیا اجرای احکام مکلف به توقیف است وفسخ باید ثابت شود و یا اینکه چون اقرار مرکب است توقیف ممکن نیست و معامله و فسخ باید احراز شود و ملاک ماده۲۲ قانون ثبت برای توقیف اموال است؟

نظریه شماره ۳۲۳۷/۹۳/۷ ـ ۲۵/۱۲/۱۳۹۳

نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضائیه

مطابق مادّه۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک کشور مصوّب ۱۳۱۰ با اصلاحات و الحاقات بعدی، همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید، دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده و یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمی ارثاً به او رسیده باشد، مالک خواهد شناخت و نیز به موجب مادّه۴۸ قانون فوق‌الذکر، سندی که مطابق مواد۴۶ و ۴۷ این قانون باید به ثبت برسد و به ثبت نرسیده، در هیچ یک از ادارات و محاکم پذیرفته نخواهد شد. بنا به مراتب، صرف ارایه بیع‌نامه عادی نمی­تواند اجرای احکام را مجاب به پذیرش مالکیت ملک برای محکومٌ علیه و ترتیب اثر دادن به تقاضای  محکومٌ له در این خصوص (توقیف ملک) بنماید؛ اما اگر شخص ثالث که سند رسمی به نام او است با  اقرار به مالکیت محکومٌ علیه، رضایت خود را به توقیف مال مزبور در قبال محکومٌ  به بنماید، با عنایت به تبصره مادّه۳۴ قانون اجرای احکام مدنی توقیف آن بلااشکال است.

قوانین مرتبط :

از قانون ثبت اسناد و املاک کشور مصوب۱۳۱۰ :

ماده بیست و دوم – همینکه ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید دولت فقط کسی را که ملک باسم او ثبت شده و یا کسی را که ملک مزبور باو‌منتقل کردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمی ارثا باو رسیده باشد مالک خواهد شناخت.
‌در مورد ارث هم ملک وقتی در دفتر املاک باسم وراث ثبت میشود که وراثت و انحصار انها محرز و در سهم‌الارث بین انها توافق بوده و یا در صورت‌اختلاف حکم نهائی در آن باب صادر شده باشد.

ماده چهل و ششم – ثبت اسناد اختیاری است مکر [مگر] در موارد ذیل:
۱- کلیه عقود و معاملات راجع بعین یا منافع املاکی که قبلا در دفتر املاک ثبت شده باشد.
۲- کلیه معاملات راجع بحقوقی که قبلا در دفتر املاک ثبت شده است.

ماده چهل و هفتم – در نقاطی که اداره ثبت اسناد و املاک و دفاتر اسناد رسمی موجود بوده و وزارت عدلیه مقتضی بداند ثبت اسناد ذیل اجباری است:
۱- کلیه عقود و معاملات راجعه بعین یا منافع اموال غیر منقوله که در دفتر املاک ثبت نشده
۲- صلحنامه و هبه ‌نامه و شرکت‌ نامه

ماده چهل و هشتم – سندیکه مطابق مواد فوق باید بثبت برسد و به ثبت نرسیده در هیچیک از ادارات و محاکم پذیرفته نخواهد شد.

تبصره ماده ۳۴ قانون اجرای احکام مدنی :

شخص ثالث نیز میتواند بجای محکوم‌علیه برای استیفای محکوم به مالی معرفی کند. ‌